房地产开发经营管理95351801.doc

第 五 卷 实用综合卷 第一篇 房地产开发经营管理 第一章 房地产开发的程序与管理 房地产业是为人类的生活、生产活动提供入住空间或物质载体的行业。我国改革开放以来，房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展得到了长足的发展。房地产开发作为增量房地产的供给模式，已经被社会和市场广泛接受，涌现出诸如“ 北京城市开发集团”、 “ 北京华远房地产股份有限公司”、 “ 南京栖霞建设集团” 等一大批优秀的房地产开发企业。实践证明，成功的房地产开发商应该是投资 机会的发现者，投资计划实施的组织者，与有关各方谈判的专家能手，风险识别与控制的专家，投资的决策者，项目主要风险的承担者和项目成功后的主要受益者。随着社会经济与房地产市场的发展，房地产开发活动变得越来越复杂，它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与项目策划、投资分析与决策、法规与政策、规划与设计、建造技术、项目管理、人居环境、基 础设施、项目融资、风险控制、市场营销以及资产管理等方面的知识，并具备持续创新的能力。为了满足大专院校房地产专业师生学习和从业人员继续教育的需求，本书将从房地产开发的程序与管理开始，重点介绍与房地产开发投资相关的市场研究、项目评估、工程管理、项目融资、市场营销、房地产资产管理等问题，以期使读者对房地产开发经营与管理的相关内容有一个较全面的把握。 第一节 房地产开发的概念 一、概述 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套 第一篇 房地产开发经营管理 设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。 由于人口持续增长、技术进步、人们的生活品味和工作方式不断变化，社会对通过开发来改造人居环境的需求是永恒的。在房地产开发中，房地产开发商的主要目的是在获取最大利润的同时尽可能降低风险，而政府在房地产开发方面的目标则是，既要促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。尽管房地产开发的定义非常简单，但房地产开发活动变得越来越复杂。房地产开发过程所形成的产品即新建或重建的项目，需要越来越多的人士包括开发队伍成员、政府管理者、社会公众和专业顾问等协调一致的努力。作为房地产开发过程的 组织者，开发商必须确保所有参与者在预算范围内，按计划完成其所承担的工作。 二、房地产开发商及其开发队伍 （一）房地产开发商的特性 房地产开发商就像一个影视导演，他要把有着各自理想和目标的优秀演员组织起来，在整个影片中给每个演员分配一个角色，通过各角色的通力合作，制作出受观众喜爱的优秀影视作品。风险和不确定性伴随着房地产的整个开发过程，成功的 开发商对未来可能遇到的不确定性必须要有足够的心理承受能力。 房地产开发商从项目公司到大型跨国公司有许多种类型，中国目前对开发商的 分类主要按房地产开发资质等级、所有制形式、经营范围等划分。开发商的目的很 明确，即通过实施开发过程获取利润。不同开发商的主要区别在于其开发的物业是 出售还是作为一项长期投资。许多小型房地产开发商大都是将开发的物业出售，以 迅速积累资本；而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投 资者，即经历所谓的“ 资产固化” 过程，逐渐向中型、大型开发商和资产管理者过 渡。当然，这里也有优胜劣汰的过程。对于大型房地产开发商来说，由于其资金雄 厚，对所开发的物业既可出租也可出售。例如，香港长江实业参与开发的北京东方 广场，中国国际信托投资公司开发建设的京城大厦等均用来出租，以获取更高的投 资收益并使其投资组合更为合理。当然，对于居住物业来说，不管是大公司还是小 公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。 中国房地产实用百科全书 ! !#! 房地产开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的 开发类型（如商场或住宅）或在某一特定的地区搞开发有专长，而另外一些公司则 可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发类型和地点上，还有些开发商所开发的物 业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、 实力和经验，所选择的经营方针是有很大差别的。 在经营管理上，开发商的风格也有较大差异。有些开发商从规划设计到租售阶 段，均聘请专业顾问机构提供服务；而有些开发商则从规划设计到房屋租售乃至物 业管理，均由自己负责。房地产开发商大都是创业者，他们的工作，是融创造者、 推销商、谈判家、经理、领导者、风险管理者和投资者的特征于一体的极具挑战性 的工作。知识、智慧、经验和决策艺术，是开发商成功的根本。 （二）开发商的社会声誉 不论是否