房地产业和城市化协调发展关系研究.pdfVIP

房地产业与城市化的协调发展关系研究 杨波，杨亚西 重庆邮电大学经济管理学院，重庆（400065 ） E-mail ：yangbo607@ 摘 要：房地产业与城市化具有一种内在的协调发展关系，但在实践中，人们常常忽视了这 种关系，从而导致问题凸现。本文首先归纳出城市化进程中的速度演变规律和空间演变规律， 继而剖析了房地产业与城市化所具有的互促共进关系，并在此基础上，得出房地产业与城市 化的同步发展规律，最后，分析了我国房地产业与城市化发展失调给社会经济带来的负面影 响。 关键词：房地产业，城市化，协调发展 近年来，我国房地产业发展中出现了“圈地”现象严重、房价飞速上涨、布局不合理等问 题，其重要原因是政府在管理中没有充分考虑到房地产业与城市化的关系。因此，揭示房地 产业与城市化的内在发展关系，对指导房地产业的管理实践具有重要的意义。 1. 城市化的一般发展规律 1. 1 城市化的速度演变规律 城市化是社会生产力的变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式发生转变的过 程，是非农产业和人口集中化、集约化、高效化以及传统的乡村社会向现代的城市社会演变 的自然历史过程。从世界城市化实践来看，城市化进程具有明显的阶段性。1979 年美国地 理学家诺瑟姆发现，各国城市化进程所经历的轨迹，可以概括成一条稍被拉平的“S”型曲线。 中国学者高佩义援引英国的数据资料，基本上证实了这一曲线的存在。谢文蕙则进一步对“S” 型曲线的数学模型进行了推导，得出公式为：Y ＝1/( 1＋Ce−rt ) （其中Y 代表城市化率，t 为时间，C 和r 为常数）。 Y 前期阶段 后期阶段 Y1 A 起步期 加速期 减速期 平稳期 0 t1 t 图1 城市化进程的阶段性规律 如图 1 所示，根据城市化进程的“S”型曲线特点，在曲线上必然存在一个拐点A ，因此 可以以“S” 曲线上的拐点为界划分城市化阶段，当城市化率低于拐点所对应的城市化率Y1， 我们称之为城市化前期阶段，城市化率以递增的速度提高；当城市化率大于 Y1，我们称之 为城市化后期阶段，城市化率以递减的速度提高。这是按照城市化加速度的变化进行划分的， - 1 - 如果按照城市化绝对速度的变化进行划分，还可进一步将城市化分为起步期、加速期、减速 期和平稳期四个小阶段，其中起步期和加速期属于城市化前期阶段，减速期和平稳期属于城 市后期阶段。 美国城市化的历史发展数据，可以证实城市化进程中的这种速度演变规律是客观存在 的。如表1 所示，在 1920 年以前美国城市化发展速度基本上是逐年加快的，之后则逐年减 慢，只是 1940 年和1960 年的数据有些例外，但如果把时间跨度延长至40 年，则发现1920 年前40 年的城市化平均发展速度为0.58 ％/年，而1920 年后40 年的平均速度为0.47 ％/年， 这样便可以确定1920 年是美国城市化进程的拐点。因此，以1920 年为界，美国的城市化进 程可以划分成两个阶段：1800 年至1920 年为城市化前期阶段，城市化速度逐渐提高，城市 化率由6.1%上升至51.2%；1920 年至今为城市化后期阶段，城市化速度逐渐降低，城市化 率由51.2%提升到77.2% （2000 年数据）。 表1 美国城市化进程 年份 1800 1820 1840 1860 1880 1900 1920 1940 196