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《超级经典转贴》关于房价??? 关于南宁房地产业是否过热、房价是涨是跌的争论始终未停息过，五一的房博会后，关于南宁楼盘价格上涨的叫嚣声此起彼伏、不绝于耳，恰好此时本人在北京的一位朋友转发了一贯比较有良知（本人私下认为）的某财经杂志最新的一篇文章给本人，闲来无事，根据专家的分析方法（原理部分直接引用），结合广西本地情况谈谈个人看法。?????像楼市老财等持“健康论”者，总括而言，他们的论点如下：第一，供求关系并未失衡；土地政策及开发门槛提高、新增购房者不断增加，另外，从房地产作为消费品的角度看，由于居者有其屋是一种起码的刚性需求，因而住宅需求在可预见的未来是十分旺盛的，故房地产投资与公众内在需求具有一致性，不存在过热；第二，从房地产作为投资品的角度看，由于土地和地段都属于稀缺资源，因而在经济持续增长、东博会定址南宁的背景下均衡价格持续上升是合理的，于是投资房地产是发现均衡价格并完成套利的过程，而不是偏离价值的投机过程；第三，成本上升；在当前的经济高涨期，能源、原材料价格迅速攀升推动了房地产建设成本，加上营销、税收等直接或间接成本上升，因而房地产价格上涨是适度的成本推动过程。????????但是，结合经济学基本理念与中国的实际经济运行，上述貌似合理的推断实际上都是站不住脚的。1．需求幻觉????对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账。衡量的惟一标准是供给与潜在需求间的离差。????房地产与一般商品不同，它兼具耐用消费品和投资品的双重特征。作为消费品，它满足的是公众居住的需求；作为投资品，它又具有资产价格波动（房产升、贬值所体现的资本损益）和生息（租金收入）的特点。因此，衡量房地产需求不能简单按照消费需求或投资需求进行二元划分，而是两者的结合，其依据是居民的可支配收入。同时，由于房地产的投资品性质，其均衡价格一般取决于消费者（投资者）未来预期收入，这代表了消费者在一个时间段内对房产的实际支付能力；房地产收益取决于其他消费者的预期收入，这代表了租金的高低，即房地产的生息能力。????在城乡二元经济差别没有得到根本解决，农村住房商品化尚未达到普遍程度的前提下，房地产需求的基本预算约束是城镇居民的可支配收入及其增长率。2003年广西城镇人口有1411万人，占广西总人口的比重29.06%，其中南宁市人口328万，占广西城镇人口的23％。与2003年全国平均城镇化水平40.53%相比，广西低于全国11.47个百分点。因此，我们的需求分析将主要立足于广西29％的城镇人口尤其是城镇人口中占23％的南宁城镇人口。症状之一：住宅消费增长远远高于收入增长?????直观地看，住宅消费增长必须与居民可支配收入和储蓄增长相适应，否则必然是不可持续的。据统计，2003年我区城市居民人均居住支出801.1元，同比增长45.1%，其中南宁市居民人均居住支出1072.2元；而2003年全区城市居民人均可支配收入7785.0元，仅比上年同期增长6.4%；其中南宁居民人均可支配收入为9162元，仅增长4.2%；?（备注：人均可支配收入包含工薪收入、转移性收入如失业保障金、离退休金及养老金、社会救济金及辞退金等、投资收入如股息及红利收入、房屋租金收入等三部分）?住宅销售增长速度的持续走高固然说明改革20多年来持续被压抑的住宅需求迅速释放，但是这种释放在缺乏同速率收入与储蓄有效支撑的基础上将必然导致巨大的需求缺口。　　那么，缺口有多大？我们假定20％的南宁城镇居民、5％的非南宁城镇居民在2004年计划在南宁新购置住房，且2004年人均居住支出年同比增长50％，我们大致可以估算2004年年度用于南宁的居民住房总开支预测值为17亿元。这一测算大家应该明白是广西城镇居民住房开支的上限金额。也可以换一种计算方法，我们假定居民可支配收入增长10％（今年1季度我区城市居民人均可支配收入2548.1元，同比增长8.9%），另一方面，我们设定居民可支配收入的15％用于买房（根据去年上文数据测算，广西城镇居民居住支出占其可支配收入的10.3％，其中南宁为11.7％），得到的数字同样为17亿元。????但是，2003年1～12月南宁市商品房销售额40.79亿元，比上年增长50.06%，?2004年1～3月又实现销售额12.1亿元。结合2004年南宁市1～3月完成土地开发面积62.72％和住宅施工面积57.5％的高增长来看，今年面向个人的商品房销售增速将超过40％，达到57亿元左右。此时，我们发现，潜在供求差额一共可能达到57亿元－17亿元=40亿元。而这