供应链伙伴关系管理在房地产项目应用研究.docVIP

伙伴关系管理在房地产项目中的应用 及项目实例分析 摘要 2 一 伙伴关系管理概述 2 1.传统建筑管理模式分析 2 1.1平行发包方式 2 1．2传统建筑项目模式 3 1.3项目总包模式 5 1．4施工管理模式和管理承包模式 5 2.伙伴关系管理模式介绍 6 2.1伙伴关系管理模式简述 6 2.2房地产项目中伙伴关系的作用 8 2．3建立伙伴关系的关键要素 10 二选择供应链合作伙伴和伙伴关系管理关系的构建 11 1.房地产项目开发流程各环节参与角色的分析 11 1.1 材料、设备供应方 11 1.2 设计方 12 1.3施工方 13 2建立以房地产开发企业为核心的项目伙伴管理关系 13 2.1项目合作伙伴进行选择 13 2.2项目伙伴关系合作架构的建立 15 三万科地产项目万科城一期伙伴关系建立 15 1结合实习经历谈万科深圳公司项目管理问题 15 2万科城一期采购供应商伙伴关系建立 17 2.1采购模块建立 17 2.2机电采购模块建立实例 17 3万科城一期设计总包伙伴关系建立 20 3.1伙伴选择 20 3.2伙伴关系建立 20 4万科城一期施工总包伙伴关系建立 22 4．1伙伴选择 22 4．2伙伴关系建立 22 5咨询公司伙伴关系建立 25 6万科城一期伙伴关系组织架构强化措施 26 6．1高度共享的信息资源平台的建立 26 6．2项目产品标准执行 29 6．3基于项目利润分成和成本节约提成的激励机制 30 6．4风险共担机制 31 6．5信任基础的建立 32 6.6冲突解决机制 33 摘要 在房地产项目中,伙伴关系可分为两类一种是企业级的伙伴关系，就是指以房地产开发企业为核心，联手供应商、承包商、设计院等行业供应链条上的相关企业建立互惠互利、彼此信任的高度战略合作关系。 另一种是项目级的伙伴关系，就是地产项目涉及到的各个方面的企业为使项目完成后达到最高效、最大盈利能力而相互建立的着眼于某个项目的合作关系。 但项目级企业合作伙伴关系往往基于企业层面的伙伴管理关系。 一 伙伴关系管理概述 1.传统建筑管理模式分析 1.1平行发包方式 是指业主将建设工程的设计、施工以及材料设备采购的任务经过分解分别发包给若干个设计单位、施工单位和材料设备供应单位，并分别与各方签订合同。各设计单位之间的关系是平行的，各施工单位之间的关系也是平行的，各材料设备供应单位之间的关系也是平行的。 这种模式的建立是中国早期经济相对不发达时期为争取世界银行，亚洲银行等国际贷款项目建立的建筑工程制度。目前为止，中国大部分建设项目的进行大多依托与这种模式。 这种模式往往是遵循着特定的步骤进行的既设计阶段---项目各分部分项工程招投标阶段------施工阶段------竣工验收-----交付使用。 在项目开始时，业主聘用一名建筑师或一名咨询工程师（我国通常情况下为设计院）主导项目的设计规划工作。在初步设计工作完成后，编制可行性研究报告。进行完可靠的项目可行性分析后，设计院会进行详细的设计工作。在设计工作结束后，业主会进行统一招投标，选择工程项目各个领域（机电、土建）的总承包商。总承包商再将工程细化分包给各个分包商。业主与总承包商的关系为施工合同关系，而项目所涉及到的材料设备的采购往往是由总包与分包之间的合同确定。 这种模式已经相当成熟但各个阶段相对孤立，施工承包商没有办法参与设计阶段，无法提供相关的有利于施工进行的技术建议。导致出现设计很完美但是施工难度大。在实际中，导致施工程项目的工期大大加长。 1.3项目总包模式 项目总包的模式即房地产公司委托一个项目总包商，定出一个预定的项木全部完成后支付的项目总价格。在房地产企业内部专业人员帮助下，项目总包全权负责项目所需材料、设备的采购、施工、设计各个方面的工作。在项目竣工后，有项目总包商将完整的项目交给房地产企业。 这种模式对项目总包商的要求极高，不需精通项目设计施工等各个阶段的管理。根据中国房地产市场目前的状况，设计大多由设计院负责，而施工由施工企业负债，各个企业负责的工作相对明确独立。因此这种模式在现有阶段下很难推广。 1．4施工管理模式和管理承包模式 施工管理模式(Construction management)又称阶段发包方式(Phased Construction Method)，这是近年_来在国外广泛流行的一种管理模式。选出项目代表(CM经理)与设计院（建筑师） 成一个联含小组共同负责组织和管理规划工作、设计和施工，但业主代表 对设计的管理是协调作用。在总体方案确定后，随着设计工作的进展，完成 一部分分项工程的设计，即对这?部分分项工程进行招标，发包给一家承包 商。由业主直接与分包商签定承包合同。 管理承包模式和施工管理模式一样，都是