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北京商业地产分析 2009年是机遇与挑战并存的一年，全球经济低迷影响中国商业地产增长有限，投融资与并购压力不减。目前住宅开发备受宏观调控的冲击，相对住宅而言，商业地产受到的政策性影响较小，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型。商业地产的集团化开发和连锁经营逐步成为主流。 ???? 随着国家扩大内需政策的实施，通过城市基础工程的建设和新区的发展，很大程度上拉动了商业、服务业的发展，并为商业地产的发展提供了有力基础，促进了商业需求日益增加。国外零售业已开始了在中国的抢滩战争。尽管全球房地产业和整体经济遭受金融危机的重创，包括北京在内的中国房地产市场陷入低迷，但就长远前景来看，伴随着国际零售业巨头纷纷进军中国市场，中国的商业地产发展空间无限广阔。北京作为中国的首都，集经济、政治、文化中心于一身，自然是商业地产崛起的重要城市。商业地产市场的繁荣让我们翘首以待。 2005-2009年北京商业地产市场分析 北京商业地产发展分析 2009中国商业地产市场运行综述整体及发展状况分析 经历了08年的国际金融危机，09年初的经济增长速度逐渐放缓，商业地产受到影响不可避免，具体表现为：商业地产投资开发速度回落，商业地产竣工面积增速放缓，商业地产新开工面积等指标下滑，商业地产销售幅度下降，商业营业用房价格下降，租金降低等等。但随着年初政府出台的一系列政策，商业地产市场正在逐渐回暖，其库存面积也在不断消化，商业地产的未来需求潜力逐渐扩大，前景比较明朗 …… 【详细】 2005-2009年北京商业地产重点商圈分析 随着北京城市规划的发展及各个区域性商业中心的形成，北京的商圈也不断更新发展，事实上，很难完全界定传统商圈与新兴商圈之间的区别，北京较传统的商圈有西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟等商圈，然后随着时间的发展，在北京的环形城市结构的周边形成了众多的商圈，新兴商圈不断形成，市场竞争日益激烈；“多中心”特征日益明显。而传统商圈也不断进行更新换代，焕发出新的活力，与新兴商圈构成了遍布北京各个区域的商圈网络。我司根据北京近十年的发展，将北京商圈划分如下： ???? 05年之前（紫色）：西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟、崇文门、宣武门；???? O5年后至今（绿色）：西直门、中关村、四季青、亚奥、燕莎、石景山、金融街、东直门、望京、大钟寺、两广大街、前门；???? 09年以后（蓝色）：奥北、朝青、五棵松、木樨园—大红门、上地、通州、丽泽 各环路商业项目发展情况分析 此次调研工作中，共对324个于2005年-2009年开盘的体量超过5000㎡商业项目进行调研。根据环线分布，二环以内商业项目的数量比例占总体的7.10%，面积占到4.56%；二、三环之间商业项目数量占23.15%，面积占10.31%；三、四环之间商业项目数量占37.65%，面积占44.58%；四、五环之间商业项目的数量占21.91%，面积占29.00%；五、六环之间商业项目数量占9.26%，面积占11.30%；六环以外商业项目数量占0.93%，面积占0.25%。???? 六环以外的地区商业项目的数量最少，二环内和五、六环之间其次，三、四环之间的数量最多。各个区域发展较为均衡。说明目前的商业分布不再像以前只局限于几个区域，而是多中心、均衡发展，这与北京商业整体的迅猛发展是分不开的。 北京商业地产未来发展空间分析 随着近几年我国经济的快速发展，以及国家房改政策的发展，房地产业在我国宏观经济和GDP当中成为重要的支柱作用。商业地产在这个产业当中则好比皇冠上的明珠，处在整个房地产行业和终端消费最高的状态。2006—2009年，北京的经济总体来说是稳步上升的，特别是在08年底突如其来的金融危机也没能很大程度地影响北京经济发展的势头。强劲的经济发展给北京市的商业地产也带来了前所未有的发展空间。???? 从经济的角度来说，消费信心、经济信心的指数取代了金钱至上、价格至上的衡量标准，这恰恰说明了良好的经济结构能够支持房地产发展，其中市场的潜力和市场信心的支持至关重要。在这种情况下，商业地产需要发展，一个是投资方的信心，另外一个是市场的消费的信心。宏观经济受到影响的时候，这两个方面的信心都会发生动摇，继而造成问题。因此，在一个良好的经济环境中，商业地产才能更好的发展。 北京商业地产租金价格分析 2005-2009年，北京商业项目租金与售价整体概况 北京纯销售的商业项目在05-09年中的销售价格整体处于中低档，4万元/m2以上项目较少，原因在于：北京的商业地产市场处在发展阶段，整体档次参差不齐，导致高档商业项目和低端商业项目的销售价格相差悬殊，且目前市场上中低档的商业项目居多，因此把整体均价拉在4万/m2以下水平。随着北京商业地产市