V型反弹后关注北京房市风险.pdfVIP

经济观察 I 2009年北京市主要房地产指标波 动上扬 ，其中房地产开发投资、商品 房销售价格重回调整前的历史高点。 从此轮市场调整轨迹看 ，已成V型， 市场重现投资氛围，泡沫风险加剧。 在国家最新出台的宏观调控政策导 向 下 ，2010年房地产市场继续调整的可 能加大。初步预测，201O年北京市房 地产开发投资增速放缓，有可能低于 10％；房价继续盘整。 市场运行活跃 房价重回高点 投资恢复反掸，增速逐月加快。 在政策刺激及市场 回暖的双重影 响 下 ，北京市房地产开发投资同比增速 逐月加快，2009年1—6月同比增速由 负转正后 ，呈现快速攀升态势。1— V型反弹后 11月房地产开发投资2230．9亿元，同 比增长477％。其 中土地一级开发投 关注北京房市风险 资873．4亿元，占房地产开发投资的 ◎ 北京市经济与社会发展研究所 比重高达39．1％。 市场逐步活跃，荇餐反超增量。 在改善性需求的先期拉动下 ，住房需 13539元／平方米，重回历史高点。 区梨园项 目的开工建设 ，标志着北京 求逐步释放 ，市场交易量波动攀升。 城 区房价 E涨速度明显快 于郊 市 由廉租房、公租房、经适房 、两限 数据显示 ，2009年 1— 11月北京市 区，区域差异扩大 2009年1— 11月 房构成的分层次合理衔接的住房保障 商品房 网签面积2435万平方米 ，比 四环路 以内商 品住宅期房均价 已达 管理体系基本形成。 2008年全年增长了49．6％。其中二手 20515元，比1—2月 (14226元 )上 房交易量增速 明显快于新房。8月二 涨 了442％，涨幅高于六环路 以外 投资性需求主导 手房网上签约销售面积2415万平方 (225％)21．6个百分点 ，价格差也 重住轻商较明显 米 ，首次超过新房销售面积 (234．9 由2．1扩大至2．5。主要原因与城区住 万平方米 )。如按套数计算 ，11月 宅用地减少、拆迁成本上升 、郊区生 企业自主投资有待跟进。2009年 全市二手房成交套数与新房之 比为 活配套设施仍不完善有关。 北京市房地产投资增长的政策性强， 2．16：1，说明北京市 已进入以存量 保障规模扩大，供应体系完善。 政府主导的土地储备投资拉动效应明 交易为主的房地产市场发展阶段。 2009年北京市进一步扩大政策性住 显。扣除土地一级开发投资，1— 11 房价先抑后扬，重回历史高点。 房建设规模 。1— 11月底 ，全市政策 月房地产投资同比负增长4．3％，部分 北京市商品房销售价格2008年底开始 性住房新开工及收购面积达到924．5 企业受 “地王 ”现象影响 ，建房的积 小幅回落，2009年1季度后逐步转变 万平方米 ，竣工225．2万平方米 ，超 极性不高。另一方面 ， 卜一11月房地 为持续上涨。3月北京市商 品房销售 额完成年初计划 ，其 中新开工及收购 产投资中建筑工程、安装工程和设备 价格指数环比率先由负转正 ，7月 同 面积LP_,2007年和2008年分别提高了 购置费均扭转了下降局面，分别同比 比也开始转正 ，房价不断提高。2009 334．5和 121_2万平方米。2009年 11月 增长6．5％、3．9％和5．9％。由于同期 年1— 11月全市商品房销售均价达到 27日，首个公共租赁房项 目… 通州 基数低 ，2010年这些增长是否可持续 26 数据 201001 EconomicObservation 还有待进一步观察。 显缓解。二是二手房将成为新的供应 囤地 问题可能加重 。由于土地 政策环境将趋紧 主体 ，决定着市场总体供求关系。三 储备投资对其他行