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2012年房地产估价考试理论方法专业精选辅导 一、 居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓、别墅) 1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。 2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。 3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。高层住宅通常是楼层越高价值越大。 二、 商业房地产估价(含餐饮) 1、商业房地产及其估价特点。 ①经营内容多。不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。 ②转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。注意转租的合法性。 ③装修高档而复杂。有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。 2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件(公交通达度、交通便捷度)。 3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局(分割出租的，要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值)。 4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等;经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。 三、 商务办公房地产(写字楼)估价 1、影响商务办公房地产的主要区域因素。除了一般影响商业房地产的主要因素外，还有： ①是否位于中央商务区或政府机构附近。 ②交通条件、停车条件。商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度。 ③周围环境。整洁气派，有现代化的都市气氛。 2、影响商务办公房地产的主要个别因素。 ①外观：建筑物高度、体量、造型、外装修等。 ②内部装修;③设备、设施;④是否具有智能化办公条件;⑤满足不同公司的不同要求; ⑥物业管理条件。对于商业办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。 四、 旅馆房地产估价(含娱乐) 1、旅馆房地产及其估价特点：旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。 注意：单独估算旅馆大堂等附属的功能部位部分房地产的价值是没有意义的。 由于同类型旅馆的价值在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标床位数或房间数常常可以作为估价的指标。 综合性旅馆房地产一般按各部位设置多种服务功能，其收益包括：各种服务功能部位的直接收益和由功能间相互作用所产生的间接收益。该类房地产一般不能参照市场租金水平分割单独估价。 2、影响旅馆房地产的主要区域因素：交通条件、周围环境。 3、影响旅馆房地产的主要个别因素：设施设备及用具、经萤管理。 4、搜集资料：房价的标准、出租率(入住率)、潜在收益和实际收益、其他收益、餐饮、休闲设施、广告收益;支出：客观成本、装修、更新、维修、保险费等。 5、娱乐房地产： 五、 工业房地产估价 1、工业房地产及其估价特点。①涉及的行业多;②非标准厂房多，单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。 2、工业房地产估价常采用的方法。市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值)。 由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。 3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。 4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则，能改变用途的，以其最高最佳使用用途估价)。 六、 特殊用途房地产估价 即这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如：加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益，即超额剩余价值。 存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。 存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要