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房地产估价师论文：房地产估价基本理论问题研究内容 摘 要: 分析了房地产价格形成理论、房地产经济属性、房地产估价技术路线及其与房地产估价方法之间的关系。估价公式是房地产价格形成理论的表现形式，反映的是相应价格形成理论下的估价技术路线。不论采用哪一种估价方法进行估价，在考虑了合理误差的情况下，各种估价方法评估的结果应当是一致的。 关键词: 房地产;房地产估价;价格形成;估价方法 房地产估价实务中，经常存在同一宗房地产，运用不同估价方法出现估价结果不一致的情形，对此许多估价人员感到困惑不解，有人认为这是选用不同估价方法估价的结果。事实上，房地产估价专业人员不仅要按照《房地产估价规范》(以下简称《规范》)的要求，“应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用，”[l]”运用房地产估价的理论和方法做好估价业务，更重要的是，必须不断研究房地产估价理论和方法，运用房地产估价理论指导估价实践，分析和解释实践中出现的问题，进一步丰富和发展房地产估价理论。因为，房地产估价的过程，实质上是估价人员进行房地产经济研究的过程。只有充分掌握房地产估价的基本理论，把握房地产价格形成的基本规律，才能在充分熟悉和把握当地房地产市场行情和特点的前提下，根据估价目的，遵循估价原则，采用公开市场标准，在一定估价技术路线指导下，选用适宜的估价方法进行估价，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，评估出估价对象房地产的客观合理价格。同时，通过实践探索和理论研究，分析解决估价实践中碰到的一系列问题。 一、房地产基本理论及其与估价方法的关系 (一)价格形成理论与估价方法 房地产是一种特殊的商品，要真正掌握其价格的形成，有必要全面了解其价格形成理论，并作具体分析。关于商品价格的形成，主要有四种理论，即供求决定论、劳动价值论、效用决定论、收益决定论。 简要地说，供求决定论认为市场上商品的价格不是事先规定的，而是根据市场上供求情况的变化，由买卖双方协商决定的;劳动价值论认为决定价格基础~—价值的是劳动，价值的惟一源泉是劳动，商品的价值实体是抽象劳动。劳动价值论还指出商品价格只是商品价值的货币表现，供求关系不能决定价值，只能影响价格(虽然有时这种影响很强烈)，使价格围绕价值上下波动;效用决定论认为一切商品的价值取决于它们的用途;收益决定论认为商品之所以有价值，是因为能在较长时间内给商品所有者带来一定收益，这些收益通过一定方法折算为现值就是商品的价值。 在上述关于商品价值及其价格的形成理论中，劳动价值理论无疑居于基础和核心地位，其他任何理论追根溯源都是发端于此，都离不开价值的争论。价值理论更是房地产估价的基石。没有价值尺度，任何估价都会陷于空泛，丧失公允性，失去可信度以至失去估价的意义。因此，房地产估价是以价值理论为依据，并将其在技术层面上概括为估价的手段和方法，估价实践操作则必须在一定的价值观念的指导下进行，遵循一定的价值准则。价值观念源于比较，而比较的目的在于交换。因此，价值存在于商品交换的经济活动中，估价也不能脱离商品交换这种制度性背景而存在。 但是，房地产估价以劳动价值论为基础和核心的同时，不能忽视其他三种理论，而应以它们为劳动价值论的补充，这是因为单靠劳动价值论不能解释一切。马克思曾说:“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西(如土地)，或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董、某些名家的艺术品等等)的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。，，[2】 对劳动价值论不能回答的问题，收益理论、供求理论和效用理论有时往往能给予有效的解释，从而显示其生命力和存在的合理性。如很多房地产的价格差别主要在于其使用中的收益差异，如许多商业、办公用房地产，与周围其他房地产的成本基本相同，但由于其收益差别很大，价格也就大不相同;当房地产供不应求时，价格会高于其价值，而供大于求时，价格会低于其价值;在其他理论不能很好解释的场合，效用往往地能较合理地提供一种理论的解释。市场上使用价值和效用相同的商品，其价格会大致相等等。 因此，收益、供求、效用理论是房地产价格形成不可忽视的重要理论依据，对这些因素的具体分析与适当评价，应该在房地产估价过程中占据不少的分量，甚至有时是估价的主要依据。正如恩格斯在《论住宅问题》中谈到“地产”这一商品买卖时指出的那样:“首先要计算的是整个房屋或房屋一部分的建造和维修费用;其次是以房屋位置好坏程度而定的地价;最后决定问题的是当时的供求状况。，，l3! 由上述房地产价格的形成理论可知，收益、供求、效用和劳动价值理论都对房地产价值和价格发挥着作用，房地产的估价方法就是对一定房地产价格形成理论的具体反映和体现。因此，房地产估价的三大基本方法[’]与房地产价格形成的理论有如下对应关系:劳动价值