房地产项目可行性分析(参考数据).docVIP

房地产项目可行性报告的参考数据 一、项目概况 1.用地面积：11417 m2 2.建筑密度：≤35% 3.容积率（地上）：≤4.62 4.绿化率：≥25% 5.人口密度：≤1085人/公顷 6.规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1-2层为商业用途，3-4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1、表2。 表1 项目主要技术经济指标（一） 项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 m2 11417 居住人数 人 1064 总建筑面积 m2 52426 平均每户建筑面积 m2 122 居住面积 m2 36898 平均每户居住人数 人 3.5 公建面积 m2 4280 人均居住用地 m2 34.68 绿化用地 m2 2854 道路面积 m2 4681 居住户数 户 304 车库面积 m2 7200 表2 项目技术经济指标（二） 层数 功能 所占面积（m2） 总面积（m2） 裙搂 4 商铺 11248 15528 公建面积 4280 塔楼 19（2个） 住宅 1942（每层） 36898 地下室 2 停车库 7200 设备面积 300 人防面积 2726 总面积 52426 m2 三、项目开发建设及经营 1.有关工程计划的说明书 总工期：约36个月（2008年3月~2011年3月）。 采取搭接式的施工方式。 当完成地下室第一层工程时开展销售工作。 2.项目实施进度计划 （需要自行设计） 项目实施进度计划安排如表3： 序号 项目名称 工程量 持续时间（月） 进度安排 1 征地拆迁 6 2 前期工程 3 基础工程 6 2008.10~2009.3 4 主体结构工程 7 2009.4~2009.10 5 设备安装工程 6 2009.9~2010.2 6 室内外装修工程 7 2010.2~2010.8 7 红线内外工程 3 2010.6~2010.8 8 公建配套工程 3 2010.8~2010.10 9 竣工验收 2 2010.11~2010.12 10 销售 27 2009.3~2011.7 四、项目投资与资金筹措 本项目住宅可售面积为36898m2，商铺可售面积11248 m2，地下车位209个。 （一）开发成本估算 1、土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为6134.73万元。 2、土地转让费。根据地块转让合同，该地块土地转让及征地补偿费共计9600万元。 3、前期工程费。 可行性分析只在估算阶段，总投资可先以开发成本或建安成本作为计算依据。 表3 前期工程费估算表 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 规划设计费 建安工程×3% 330.39 2 可行性研究费 总投资×1.5% 467.43 3 水文、地质、勘探费 设计概算×0.5% 1.65 4 筹建开办费 建安工程费×2.5% 275.33 5 三通一平费 60元/m2 68.50 合计 1143.30 4、建安工程费。 表4 建安工程费估算表 序号 项目名称 单位造价（元/m2） 调节系数 调节后单位造价（元/m2） 1 土建部分 1420 184.15/176.34 1483 2 外墙：住宅铺长条砖 裙楼铺花岗岩 75.03 380.96 184.15/176.34 184.15/176.34 78.35 397.83 3 地面：住宅铺耐磨砖 商铺铺大理石 79.50 111.93 184.15/176.34 184.15/176.34 83 116.89 4 电梯（15人） 124.21 184.15/176.34 129.72 5 水电设备 取土建部分的15% 1483×0.15 222 住宅建安工程费： （1483+78.35+83+129.72+222）×36898=7365（万元） 裙楼建安工程费： （1483+397.83+116.89+129.72+222）×15528=3648（万元） 其中商铺建安工程费： （1483+397.83+116.89+129.72+222）×11248=2643（万元） 5、基础设施费。 表5 基础设施费估算表 项目名称 单位造价 （万元/公顷） 计价数量 （公顷） 本