我国物权法中不动产登记制度理论问题初探.pdfVIP

第27卷 第4期 凯里学院学报 V01．27NO．4 2009年 8月 JournalofKailiUniversity Aug．2009 我国物权法中的不动产登记制度理论问题初探 杨长泉 (凯里学院，贵州 凯里 556011) 摘 要：我国物权法的出台，将把物权变动以及第三人保护这两个范畴纳入物权法的调整视野， 确立了不动产登记制度，有利于明确权属和保护交易安全。但是，物权法的通过，并没有也不可 能完全结束争论。文章通过对我国物权法的不动产登记制度中的法理基础、登记行为的法律性 质、不动产登记的效力等问题的探讨，厘清物权法的部分理论问题，旨在正确理解和实施物权法。 关键词 ：不动产 ；登记；权属 ；效力；理论 中图分类号：D923．2一 文献标识码：A 文章编号：1673-9329(2009)04-0021-05 不动产登记制度从总体上来说属于物权变动 利 的登记 。 的一种规范模式。自罗马法确立 “任何财产利益 关于不动产登记的法理基础，实践工作者和理 的移转都要有法律上的原因”的原则以来，学界对 论界各持不同观点。一些不动产登记实践部门和 物权变动的规范模式的研究就一直没有停息过，各 理论工作者认为，不动产登记只是不动产行政管理 国的立法例也不一样 。2007年 10月 113开始生 部门的行政工作之一，其法理依据是国家对行政事 效的 《中华人民共和国物权法》(以下简称 《物权 务的主权和国家机关根据部门分工原则进行的行 法》)第9条 “不动产物权的设立、变更、转让和消 政管理，即行政管理说。另一部分学者则认为，从 灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力， 民法物权的角度看，登记作为不动产物权公示的法 但法律另有规定的除外。”的规定将把物权变动以 定方式，它的主要功能就是完成物权的建立、变更 及第三人保护这两个范畴纳人 《物权法》的调整视 或终止，使物权的变动获得社会的承认和法律的保 野。应该说，不动产登记制度的确立 ，有利于明确 护，不动产登记的法理依据是物权公示原则。 权属和保护交易安全。王泽鉴先生认为：“以登记 我国不动产登记的法理基础，首要地表现为物 作为不动产物权变动之公示手段，是人类法律生活 权公示制度的法理诉求，体现为个人 目标的优位 之一项重大制度 。登记制度为不动产交易提供 了 性。但立足于我国社会主义市场经济的初级阶段， 一 个明确的基础，是不动产物权变动不以交付标的 尤其是中国大陆房地产市场发展的雏形时期的时 物之 占有为要件，在同一不动产上得成立多种用益 代背景，在不动产登记制度重构中强调国家 目标并 物权和担保物权。对于整个社会经济活动具有重 不是一种 “历史退步式的回归”，我国不动产登记 大贡献 ” 。 制度的法理基础应是物权公示原则和宏观管理需 一 、 不动产登记制度的法理基础 要的有机结合 。 不动产登记即经权利人 申请国家登记部门将 首先，从物权公示的法理角度来看，作为物权 有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登 一 种形态的不动产物权，性质上为绝对权、支配权， 记簿的事实 。广义上的不动产登记包括权利来 具有排他性、优先性、追及性等效力。不动产物权 源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构 、 的这些效力和性质使得权利的取得、变更、终止等 用途、价值、等级、坐落、坐标、图形等事