房地产开发建设管理教案.ppt

《房地产开发》——第十章 房地产开发项目的工程建设管理 第九章 房地产开发项目的工程建设管理 房地产项目建设管理 ——随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产企业（即建设单位)、施工企业和监理单位三方管理的体制。三方相互协调与约束，确保了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的。  《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2006 建设工程项目管理规范 The?code?of?construction?project?management? 2006-06-21发布?2006-12-01实施 ? 中华人民共和国建设部、国家质量监督检验检疫总局?联合发布 1 工程建设组织管理 2 工程建设进度控制 ——进度通常是指工程项目实施结果的进展情况，是工程项目管理的中心环节之一。在现代工程项目管理中，人们已赋予进度以综合的含义，即将工程项目任务、工期、成本有机地结合起来，形成一个综合指标，能全面反映项目的实施状况。项目进度状况通常是通过各工程活动进度(完成百分比)逐层统计汇总计算得到的。进度指标的确定对进度的表达、计算、控制有很大的影响，通常人们用以下几种量来描述进度。 ——进度管理是房地产开发项目的控制目标之一，其重要性对房地产企业不言而喻。它直接关系到房地产开发项目成为真正商品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益，同时也关系系到消费者的利益。众所周知，出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是商品房开发过程中已经支寸定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。  2.2 进度计划的编制 A、确定目标并分解 B、工作责任分配 C、工作排序 D、计算工作量 E、编制计划表 F、进度安排与优化 2.3 进度计划的实施 A、进度的检查 B、进度调整或修改 2.4 施工阶段进度控制的主要工作内容 A、施工阶段进度控制的工作内容 B、施工进度的检查与监督 C、施工进度计划的调整 D、工期延期的控制 E、工期延误的制约 工程建设投资控制 我国现行建设工程投资构成 3.1 项目投资失控的原因 3.2 投资控制的方法与步骤 PDCA循环 PDCA循环是由美国统计学家戴明博士提出来的，它反映了质量管理活动的规律。P（Plan）表示计划；D（Do）表示执行；C（Check）表示检查；A（Action）表示处理。PDCA循环是提高产品质量，改善企业经营管理的重要方法，是质量保证体系运转的基本方式。 项目管理的PDCA环 PDCA是指以下四个阶段，这四个阶段是环环相扣的，这个周期是周而复始的 P??Plan??计划 D??Do????实施 C?Check?检查 A?Action?总结、再优化  A、资金使用计划的编制 项目结构分析——概念 WBS 工作分解的实例 图9-1 表9-1 建设工程投资目标分解——按投资构成 建设工程投资目标分解——按子项目 单项工程\单位工程\分部工程\分项工程 单位工程:是单项工程的组成部分,是指具有独立的设计可以独立组织施工,但竣工后不能独立发挥生产能力或使用效益的工程. 单项工程:是建设项目的组成部分,具有独立的设计文件,可以独立施工,竣工建成后,能独立发挥生产能力或使用效益的工程. 分部工程是建筑工程和安装工程的各个组成部分，按建筑工程的主要部位或工种工程及安装工程的种类划分。 分项工程是指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。比如主体结构分部工程中包括：钢筋分项工程、模板分项工程和混凝土分项工程等等。  建设工程投资目标分解——按按时间进度 资金使用计划的形式 资金使用计划表 图9-3 图9-4 资源费用曲线——S曲线 S曲线图的应用 图9-5 图9-6 B、 投资偏差分析 投资偏差的概念 偏差分析的方法 曲线法： 例题： 二八定律 设计阶段投资控制的技术方法 1）价值工程方法 价值工程表达式为： V＝F／C 3.3 工程变更的控制 项目监理机构对工程变更的管理 我国现行工程变更价款的确定方法 3.4 工程结算 A、 工程价款的结算 工程备料款的结算 工程进度款的结算 竣工结算 B、 工程价款的动态结算 调值公式法（动态结算公式法） A5 工程款支付申请单 3.5 索赔控制 4 工程建设质量控制 4.1 概述 图9-7 施工阶段质量控制 图