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房地产基础知识培训 我国住房制度改革的发展 中国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革：城镇住房制度改革；城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革 1988年至1992年，是试点和扩大试点阶段 1992年至1994年，全面推行阶段 1994年至1998年，深化房改阶段 1998年起，进入进一步深化房改阶段 市场分类： 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 北京市房地产经纪市场变迁 租赁市场：（3个阶段） 1991-1999年，房地产经纪公司多以分散的个体进行经纪业 务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于房屋供应 1999-2001年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与房源数量供应逐步持平 2001年至今， 市场开始涌现众多大型连锁性公司，北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规化，房源供应数量大于客户数量 北京市房地产经纪市场变迁 二手房交易市场：（4个阶段） 1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式 1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升 2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中相关经纪公司数量开始攀升 2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，央产房可上市交易 国有土地使用权出让年限 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 房地产产业概述 房地产的概念 房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分。 房地产的存在形式 单纯的土地 单纯的建筑物 土地与建筑物结合的“房地” 房地产产业概述房 地 产 的 特 性 独一无二性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性 房地产产业概述 房地产业与建筑业的区别 建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业 房地产业可分为投资开发业和房地产服务业 房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪 建筑物的分类 按照使用性质分 生产性建筑 工业建筑 农业建筑 非生产性建筑 居住建筑 公共建筑 按结构类型分 砖混结构 框架结构 钢筋混凝土板墙结构 空间结构 按建筑高度分 住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层以上为高层 公共建筑及综合性建筑总高度超过24m为高层建筑，低于24m为 多层建筑 建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑 房屋的基本要素 朝向 户型 楼层 年代 面积 产权类型 建筑类型 物业类型 房屋面积分类 使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙 体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内建筑面积-——由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成 建筑面积计算 占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的 面积，也叫红线面积 容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率——使用面积与建筑面积的比率 绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 房屋产权类型 已购商品房 已购经济适用房 已购公房 商品房项目 尾房 已购公有住房及已购经济适用房的概念 已购公有住房 指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本 价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房 已购经济适用房 指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房 房屋物业类型 住宅 ——普宅、公寓、四合院、别墅 商业 ——商铺、厂房 写字楼——写字楼 综合——两种或两种以上用途 如何选择理想的居住住宅 1.地段 2.环境因素 3.房屋层数 4.朝向 5.房屋的功能分区 6.面积空间 7.质量与细节 8.楼梯及电梯 9.采光与通风 10.景观 11.物业 12.配套设施 如何选择理想的商用物业 1.位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.