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上海东海别墅项目投资 可行性研究报告 详细摘要 第一部分 项目决策背景——七大利好因素 一、上海市经济保持着快速健康的发展； 二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好； 三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升； 四、上海市嘉定区发展势头良好； 五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里； 六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕2月28日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团、上海嘉宝集团就占地140公顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式作为嘉定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕，与本市宝山区、普陀区接壤，北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速公路 均价（元/平方米） 综合分值 东海别墅可实现的均价（元/平方米） 东渡园景别墅 3800 92 4130 皇府别墅 3800 95 4000 绿谷别墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康桥半岛 5000 110 4545 算术平均值 4499 东海别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。 2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价4050元/平方米以上。 结论：东海别墅可实现的均价三大价位：低价位：4000元/平方米，中价位：4500元/平方米，高价位：5000元/平方米。 二、东海别墅4000——5000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 三、分析各价位下的均价的销售风险 综合结论： 鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择4500元/平方米入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位拔升。 第六部分 项目的投资收益分析 一、销售收入预测 二、别墅成本预测 三、项目利润测算 利润指标的测算： 单位毛利=项目利润/销售面积=1013.97元/元/9% 四、现金流量测算 内部收益率为76.32%， 核心指标的基本要求（参考）： 内部收益率≥25%。 五、经济指标汇总 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 备注 销售收入 4542 8635 住宅销售收入 直接成本 3290 6254 开发成本 总投资 3400 6463 开发成本+期间费用 　 1719 税后利润 　 1151 内部收益率 73.32% 使累计净现值为零的贴现率 销售净利率 13.33% 项目净利润/销售收入×100% 总投资回报率 17.81% 项目净利润/项目总投资×100% 六、敏感性分析 就该项目的销售收入、可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降10%、成本上升超过10%时，项目的销售净利率低于9%，项目的投资回报将受到一定的影响。 第七部分：综合分析与建议 从以上项目环境、市场、财务、经济分析可看出：本项目的投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面的时机都比较成熟，项目抗风险能力较强，且可获得较好的投资回报。 对东海别墅的改建，是克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并取得成功的关键。 目 录 第一部分 项目决策背景——七大利好因素 8 一、上海市经济保持着快速健康的发展 8 二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好 8 三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 9 四、上海市嘉定区发展势头良好 9 五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里 10 六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 10 七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 11 第二部分 项目及周边环境分析 12 一、项目位置 12 二、项目现状 12 三、项目周边3000米范围内的社区配套 13 四、项目的初步评估 14 第三部分 市场现状及其趋势判断 14 一、上海市房地产市场整体分析 14 二、上海市别墅市场整体分析 17 三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 26 四、南翔镇房地产市场及楼盘分析 28 第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议 29 一、项目优劣势分析 29 二、产品的营销建议 30 第五部分 项目均价的预测 31 一、类比价值预测法 31 1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 31 2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 32 二、东海别墅4000——5000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 33 三、分析各价位下的均价的