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建设法律法规概论案例分析 2012年4月1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。 问题： （1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少 ?为什么? （2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么? （3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何? （4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么? 答：（1）张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。 （2）有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。 （3）曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。 （4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。 案例分析六 李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。2005年3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。2006年8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。 请回答下列问题： （1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？ （2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？ （3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？ （4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？ （5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？ 答：（1）李先生与刘先生签订合同时虽然李先生没有征得共有人陈女士同意，但事后告诉了陈女士，陈女士并没有反对，应当视为默认。（2）房屋买卖合同有效。因为李、陈是共有人，两人与幸女士签订合同，完全属于双方自愿，并且已经公证。（3）刘先生的理由成立。因为从2005年3月起合同有效期为3年，应于2008年3月到期，2006年8月要求搬走则合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，买卖合同的成立并不影响租赁关系的继续。（4）不能。因为幸女士与刘先生并没有直接的合同关系，而且买卖合同尚未生效，因此幸女士无权要求刘先生搬走。（5）能够得到法律支持。因为在签订房屋买卖合同时，李、陈两人对幸女士隐瞒出租房屋的事实，故应对合同产生的后果承担法律责任。 案例分析七 2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。 问题： （1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么? （2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么? （3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么? （4）本案应如何处理? 答:（1）可以。因为烟草公司拥有土地