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房地产营销模式 成功销售模式的杀手锏主要有： 一、（业务员）聚客，营造全区域最旺人气的售楼部；二、主任谈客，人人成为征服客户的专家能手；三、直销模式考核业务员的五项指标是：考勤、带客、带单、咨询电话、报表。谈客秘诀是运用三扳斧。在谈客套路的九大步骤中，是以三扳斧作为核心内容，而核心中最重要的是第一扳斧：升值保值。第一扳斧：增值保值其核心在于要解决“值与不值”的问题，让客户下决心买房。讲得好认为值，讲得不好则认为不值，强调魅力。第二扳斧：入市良机核心是解决“什么时侯买”的问题，让客户下决心现在买房。“晚买不如早买”。第三扳斧：价格合理（性价比高）其核心在于解决“在哪里买”的问题，让客户下决心现在就在这里买房。针对有些人对价格的疑虑来回答价格合理。我们要向顾客传达这样一种认识——同等质量比价格，同等价格比质量。1、站在地产专家的角度上来进行专业的地产分析2、站在投资顾问的角度上，找到与百万富翁的共同语言，告诉他们如何投资最值3、站在朋友的角度上，以多年老朋友的身份去同客户交朋友，作贴心的交流第一扳斧：升值保值——三扳斧中以升值保值为核心目的激发客户的购买欲望方法给客户灌输一种投资的理念称之为“洗脑”。新客新做，来访的客户带来新的家人及朋友要立即重新进行洗脑，边说边写，让客户的眼睛和耳朵都接受你的观点，从而更新其观念，成为客户的投资顾问。要求：非常诚恳、真诚。具体内容：A：卖房子必须成为客户的投资顾问。遇见客户，询问职业，借机赞美顾客，态度诚恳，从而逐渐转入投资顾问角色，“不管你买不买，或者是在什么地方买，我想给您几点建议，我的建议对您肯定会有所帮助的。”从而显示出一个投资顾问的身份。消费者一定不是专家！完全看你是去如何引导，每个人在购物时都要有人去引导，其中广告也是最重要的方式，买房就是投资行为，不管投资还是自住，买房都可以保值增值，买房的资金占用大，它有增值的作用，但要把经济发展和物价上涨的发展趋势说透。举例1：改革开放初期万元户披红挂彩，现在已成为历史名词。举例2：中国居民的名誉收入过快，从85年到97年增长了六倍，85年城市居民收入为838元/年/人，到97年上涨到5000元/年/人。而到2005年上半年的统计数据表明，广州2005年上半年的人均收入已大10096元，居北京、上海、天津、重庆、广州五大城市之首。人均收入的大幅增长必然带动物价（包括房价）的大幅度上涨。 B通货膨胀对人们生活的巨大影响。金融危机使人们的财富缩水，无形中中产阶级变成了无产阶级或负产阶级，东南亚金融危机，香港十大富豪被蒸发了40%，1937年100法币可以买两头牛，但1945年却只能买两个鸡蛋。钱不应该放在家里，应该用来投资。举例：1989年 1卢布=2美金 1000卢布 买一台伏尔加汽车 1998年 1千卢布=0.5美金 1000卢布 可以坐一次伏尔加 C：通胀有益论1、作为一种政府行为，能刺激经济的发展，积极的财政政策主要是刺激多花钱消费。举例1：每年“春节”“五一”“国庆”三大黄金周，目的之一在于刺激集中消费。举例2：银行存贷款的政策的变化也在传递着刺激消费信息，（如利息税、小额存储收手续费等）最近人民币迫于国际压力升值，是单指对外币的兑换率，对出口有较大的影响，而对进口商较为有利，但对于人民币在国内流通的“是否值钱”没有任何影响，在国内“钱值不值钱”更多的还是要看物价上涨水平。2、国家靠扩大投资来拉动经济，加大公共基础建设。中国经济处于一个基础并不好的发展阶段，当要启动消费市场时，通货膨胀就会出现，成为一种不可避免的问题，使现在很多有钱人在考虑人民币保值的问题，没钱人想赚钱，有钱人想保钱，现在的100万到时候可能就是穷光蛋了。D：投资的方法（保值增值的方式）1．存入银行，获取利息，对于手中钱不多的人来说是一种基本方式。但通货膨胀率高利率低于物价上涨指数负利存款很危险。存款也是一种贬值的过程他会使我们的购买力越来越低，建国以来最高利率13%，当前2.25%还有1.8的利息税,而且国家制定的一系列政策1) 利息税刺激消费,扩大市场增加国家的税收。2) 存款实名制防止腐败杜绝灰色收入不让灰色收入放入银行。必然要到市场上进行流通，以上政策已纳入国民经济计划之中。2．兑换外币（美元）：要求有出口配额的指标，指标受限制，不能实现消费。3．做生意：开工厂，获利空间8% --10%，有风险，易受市场、行业的发展、宏观经济形式的影响和政局相关，而且有个人风险（决策风险、判断的失误、机遇的错过、欠债的风险）、还要应付工商、税务、城管，劳神费力。“不能把鸡蛋放在一个篮子里，应该分散投资，降低风险”。4．投资股票：高风险投资，可靠性差。“纸上富贵”，中国证券市场是政府市场，政府控制股市，最重要的目的是使国营企业解困。银行企业化之后，国企贷款受限，股市是最