房地产市场分析(网络版).pptVIP

房地产市场分析 分工的细化与研究的专业化（P6~11） 甲方 开发商 代理商 策划人 投资顾问 市场分析的思路（P16~18） 思路：体——面——线——点 市场分析的步骤 市场分析基本信息 三个层次两个方面三个时段五个影响因素 市场分析基本信息 市场分析的内容 地区经济分析 最佳用途分析 专业物业供求分析 可行性研究 营销分析 市场占有率分析 估价 地区经济分析报告（P32~44，P65~69） 宏观经济景气 宏观经济政策与事件 房地产经济走势 房地产经济政策与规划 美国房地产业的经济周期与宏观经济周期的关系 政策影响分析（P71~74） 房地产市场是一个政策的市场 房地产政策是一个政策体系 政策分析就是要确定政策影响的方向、部位、时间、数量、方式等 规划影响分析（P95~105） 城市是什么？ 城市是生产分配的聚集地 城市是一个网络 城市是一种语言 规划影响分析（P95~105） 城市形态与功能 形态：放射式、卫星城、线式、棋盘式 功能：活力、感知性、适宜性、可及性、管理、效率、公平 规划影响分析（P95~105） 城市开发的得与失 城市发展的速度与规模 中心与次中心 社区规模与公共设施 分离与融合 保护与重建 规划影响分析（P95~105） 基础设施建设的影响 影响方式：点式、线式、面式 供求分析方法 管理道分析方法（P118~125） 需求量分析方法（P134~139） 人口数量 家庭规模 家庭结构 家庭收入 房地产项目市场分析（一）竞争对手分析 房地产项目一般特性及其分解（P147~155） 房地产项目市场分析（二）消费者研究 消费者研究（P139~145，P159~164） 消费问卷调查 消费心理与偏好 市场细分与定位 市场细分的概念 对需求的细分（Disaggregating） 对供给的细分（Segmentation） 市场细分与定位 市场定位的概念 市场定位（用经济技术指标进行细分）：寻找最大潜力的市场（大陆营销）与最高占有率的市场（差异营销） 产品定位（用非经济技术指标进行细分）即根据消费者偏好进行产品功能、布局、形象进行构想策划，以满足业主需要。 住宅物业市场分析 住宅物业市场细分 住宅供求影响因素 住宅物业市场细分 对住宅单位的分类 对住户的分类 住宅供求影响因素 影响需求水平的经济、人口因素 影响住宅市场供给的因素 商铺物业市场分析 商铺物业市场细分 商铺物业吸引力模型 影响商铺物业吸引力的因素 商铺物业需求预测 商铺物业市场细分 商铺物业的细分标准 不同类型商铺物业在布局上的特点 零售产品和服务的需求分析 商铺物业吸引力模型 莱里（Reilly）吸引力模型 莱里模型的修正模型 埃尔伍德（Ellwood）的模型 休佛（Huff）的模型 阿普尔贝姆（Applebaum）的顾客定位模型 影响商铺物业吸引力的因素 人口 面积 距离 时间 环境 产品 服务 经营理念 商铺物业需求预测 一、购买力分析 二、支出模式分析 三、单位面积营业额 四、潜在的和显在的供给量分析 对商业行为的理解 商铺物业空间型态的发 经营理念的发展 商铺物业的产品策划 商业空间的功能 商业空间的设置 商场交通的设计 商业空间的功能 商空间＝政空间（即具有社会性） 商空间＝涉空间（即是人的交往环境） 商空间＝生空间（即是人的都市生活的“发生器”和“舞台”） 商空间＝招空间（即是吸引人们的地方） 商空间＝承空间（即是都市的大客厅） 商空间＝仓空间（即是都市财富汇聚场所） 商空间＝妆空间（即是都市的面貌） 商空间＝笑空间（即是充满欢乐的空间） 商空间＝逍空间（即是舒适的逍遥环境） 商空间＝冲空间（即是充满矛盾的社会缩影） 商场交通的设计 顾客的观赏购物活动流线 货物的进销流线 工作人员的工作流线 行为与功能关系的调整 ·机能设计，即提供功能空间来对应行为的要求。 ·规模设计，即控制各状态空间的面积。 ·配置设计，即改变目标的位置，如改变柜台、商品搭配的位置。 ·流线设计，即通过方案设计，标志牌等空间导向，整理人流，使之具有方向性。 ·经营设计，即利用商业经营策略，解决交通问题。例如联营的方式中，可以把库房 商品交通流线分类 顾客的观赏购物活动流线 贷物的进货流线 工作人员的工作流线 商铺动线设计原则 不在人流密度很大的区域产生交叉人流 避免出现四叉以上的通道叉口 停滞人流各得其所 写字楼物业市场分析 宏观经济背景分析 对外经济的影响 第三产业的发展 基础设施的影响 写字楼区域市场分析 区域划分 确定竞争区域 项目地点开发条件 写字楼物业的产品策划 对写字楼活动的理解 写字楼功能设置 交通 标准层 智能