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深圳市城市更新新政策与旧改现状分析 深圳总体规划的城市建设用地900 平方公里左右，目前建成区已 超过了深圳总体规划的建设用地指标，在土地资源日趋紧张的深圳， 城市更新已成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径。 一、深圳城市更新现状 城市更新推动深圳焕发新的生机。根据官方统计，未来深圳全市 需要进行城市更新的总用地面积约为240 平方公里，占到深圳陆地总 面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360 公顷，仅占全市陆地总 面积（1952 平方公里）的2.23% 。可见，城市更新总用地面积是深圳 未利用地面积的5.5 倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥 善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。 城市更新增加房地产市场供应量。深圳的城市更新包括综合治 理、功能改变和拆除重新三类。要进行拆除重建的大概达到30% ，其 余是进行综合整治和功能改变。因此，通过城市更新计划，深圳可以 新增72 平方公里的土地供应量，现有存量土地将得以顺利释放和盘 活。换句话说，1 亿多㎡的城中村，按照重建面积约占30%计算，则 约有3000 万平方米城中村可重建，容积率按照5.0 计算，可提供 3000*5.0=1.5 亿㎡的建面，再按照每年开发 1000 万㎡计算，则深圳 未来15 年都是地产开发的高峰期。如果按照三分之一做住宅开发计 算（另外三分之二做商业、写字楼、酒店供应），未来15 年将有约 4500 万平方米的住宅供应，按照平均每套100 平方米计算，则未来 15 年可以提供旧改住宅约45 万套。按照目前平均每年消化7 万套计 算，则旧改带来6 年半的住宅供应量。 二、深圳城市更新历程：从1994 年至2009 年共出台四次政策 深圳的旧改进程，最早开始于1994 年。当时深圳还正处于青春 期，特区建立不过14 年的时间，在“三天一层楼”的深圳速度下， 关内可开发土地很快所剩无几。同时，一些前期开发的房地产项目、 工业园区以及城中村与日益现代化的城市格格不入。在这样的情况 下，政府不得不通过推动旧改来增加土地供应，更新城市面貌。 以协议出让的方式大大提高了开发商旧改积极性。2004 年10 月 28 日，深圳发布《城中村（旧村）改造暂行规定》，政府鼓励国内外 有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，正式全面 启动城市更新工程。《规定》出台后，默许或者是恢复了以前的协议 出让，土地不必招拍挂，开发商参与旧改积极性大大提高。 统一招拍挂取缔协议出让方式。2008 年底，为了与国土资源部 政策保持一致，深圳国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更 新项目都要统一招拍挂出让，深圳之前的旧改政策被彻底抛弃。随后， 相应的城市更新工作也基本停止。 《更新办法》在政策上实现了一系列重大突破。2009 年10 月， 深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》，并在11 月底正 式对外公布，12 月1 日起正式实施。《更新办法》在积累旧改以来的 经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新 的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规 划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工 作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作 为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓 励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖全市范围各类更新改 造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村 改造迈向全面城市历史性新阶段。 但是，《更新办法》出台后，因实施细则并未同时出台，让各类 开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意，一时间市场鱼龙混 杂，引发各种乱象。关于办法本身所涉及的范围，拆迁赔偿标准等， 都存在较大争议，这些问题都急需实施细则予以完善。 三、城市更新最新政策解读 1、对进入住宅区的开发商进行门槛限制，并提出备案等监管手 段。 在《深圳市城市更新办法》出台一年多后，2010 年12 月24 日， 在千呼万唤中，《深圳市城市更新办法实施细则》（简称《实施细则》） 终于露面。《实施细则》中给人印象最深的就是新增加了准入机制。 以整村划定城市更新单元。这次《细则草案》对城市更新单元划 定的原则与技术要求进行了调整。如城市更新单元内拆除重建用地的 面积从原先政策中的最低2.1 万平方米，调整为原则上应当大于1 万 平方米。明显降低了申请