关于南京禄口伊斯特皮草小镇项目招商经营可研报告.doc

关于禄口·伊斯特皮草小镇项目 招商经营建议方案 第一部分 项目概况 南京禄口·伊斯特皮草小镇是由500强中国铁路工程集团有限公司所属的大型国有企业中铁二局集团投资，南京中铁二局置业有限公司开发。作为国内首家以皮草为主题的集皮草设计、展览、批发、定制及相关休闲、购物、旅游、信息发布、服装表演、博物馆为一体的商业小镇。小镇由一期物业和156亩待开发土地组成，其中已开发的一期物业建筑面积14万平方，共计1290个商铺和78套商务别墅组成。 一期市场平面图 地理位置优势：南京，华东第二大城市，中国科教第三城，中国国家区域中心城市，国家重要的政治、军事、科教、文化、工业和金融商业中心、综合交通枢纽。南京历史悠久，有着超过2500余年的建城史和近500年的建都史，是中国四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都会”之称。南京位于长江下游，是承东启西的枢纽城市，国家重要门户城市，华东地区中心城市和重要产业城市，长江航运物流中心，滨江生态宜居之城，联合国人居署特别荣誉奖获得城市。—南京禄口国际机场，西依机场轻轨六号线，东临S88、G25、G104、S55、S123、G2501等多条公路网，地理位置得天独厚。 第二部分 皮革市场发展现状分析 《中国皮革行业“十二五”规划指导意见》指出：“十二五”时期是我国皮革行业发展的战略机遇期，是调整结构、加快转变发展方式的关键期，是我国由皮革大国跨入皮革强国行列的攻坚期。“十二五”规划中提出了“在稳定出口和扩大内需的带动下，皮革行业产销稳定增长，行业效益整体提升，保持工业总产值年均增长12%”的发展目标。在皮革和毛皮制品行业的发展上，规划中提出了“进一步调整优化产品结构，不断提高中高端产品比重；强化行业的品牌意识，扶优限劣，改变皮革行业以低端和贴牌产品出口为主的局面；立足扩大内需寻求皮革产业发展的新增长点”的任务。在皮革产品流通方面，规划提出：“要以商业模式创新带动市场多元化”，鼓励生产企业“加强与各大中城市皮革批发专业市场的沟通与互动，使其成为拓展国内市场的重要集散站及信息反馈渠道”。完整的产业链、幅员辽阔的地域、13亿人口的大市场这“黄金三要素”是支撑中国皮革行业可持续发展前景的根本保证和关键环节所在，也为皮革专业市场的发展奠定了雄厚的产业基础。 2011年我国皮革行业克服了原材料涨价、劳动力成本上升等不利因素的影响，全行业继续保持快速发展。根据中国皮革协会对全国年销售额2，000万元以上的规上企业统计，2011年全国皮革服装产量6，355万件，同比增长1.5%，其中出口1，368万件，同比减少25.7%，实现工业产值534亿元，同比增长30.2%，实现利润39.5亿元，同比增长21.7%。2011年度毛皮服装产量304万件，同比增长11.2%，毛皮鞣制及制品行业工业产值579亿元，同比增长31.2%，实现利润40.1亿元，同比增长27.6%，外贸出口26亿美元，同比增长31%。总体呈现：产值增长快于产量增长，外贸出口下滑较大，内需增长和行业效益稳定的特点。 全国各地的皮革专业市场此起彼伏，市场竞争加剧。河北辛集、辽宁佟二堡、广州白云、河北白沟、河北肃宁、浙江余姚等皮衣皮具毛皮产地都有较大的专业市场扩建动作；在许多皮革市场关门歇业的同时，在江苏、四川、浙江、河南、黑龙江、湖北、重庆等省市出现了一批规模大小不等的皮革专业市场，大的二十多万平方米，小的三、五千平方米，其中多数是打着皮革市场旗号的商业房产开发销售行为。国内除浙江海宁中国皮革城股份有限公司外尚未出现其他跨地区连锁发展皮革专业市场的公司，但整个皮革流通市场的争夺，未来将更加激烈。 根据我们招商营销部前期对浙江海宁、浙北和桐乡三大比较成熟的皮革市场厂家和商家的简单调研，所提供的销售动向信息表明，主要国内消费群体来源地以江苏省（苏中地区、苏南地区）、上海市地区、浙江省（杭州、宁波等地区）、福建省、安徽省、山东省等客源或批发商为主。绝大部分市场都是相对经营模式和管理模式比较老套，市场受到诸多条件因素影响，在市场经营上恶性竞争比较激烈，缺乏合理的管理体制及机构。造成部分专业市场发展趋势上“虎头蛇尾，后劲不足。” 例如：浙江桐乡国际世贸中心进过三年的快速扩张发展，同时得到地方政府给予大力支持（据说每年3000万资金支持及相关政策支持）的情况下，却因为扩张过快，市场内部管理、资金回笼、市场推广等多处出现问题不能解决。市场发展出现严重的瓶颈，若是后期资金短缺、市场推广和市场运营管理没有妥善解决，很容易失去市场竞争力，甚至面临公司倒闭破产等问题。 该市场当前面临问题如： 1）市场经营管理不善，更换市场管理公司领导连续换了三任负责人。 2）一期市场管理人员与租赁商户缺乏沟通，在租金上涨幅上，出现较多商户拒交租金闹事。 3）由于浙江桐乡当地缺少消费力，绝大部分消费群都是