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第四章 房地产价格评估 土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 第一节 土地使用权评估 土地使用权估价基本理论 土地使用权评估的收益法 土地使用权评估的市场法 土地使用权评估的成本法 假设开发法 路线价估价法 土地使用权估价基本理论 土地的概念及特性 土地使用权的概念、权属、价格类型 影响土地使用权价格的因素 土地使用权评估原则 土地的概念及特性 土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部分的土壤层 土地的特性：自然特性和社会经济特性 土地使用权的概念、权属、价格类型 土地使用权评估的概念： 从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。 土地使用权的权属分类 土地使用权的价格类型 基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格。 标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地使用权价格。 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让时的最低价格控制标准。 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。 土地使用权评估原则 供求原则 替代原则 最有效利用原则 预期原则 土地使