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基于模糊数学的住宅用地价格的评估 隋娅男，罗杨 辽宁工程技术大学研究生学院，辽宁兴城（125105 ） E-mail：s-y-n-5008@163.com 摘 要：对于开发商来说住宅用地的选择是至关重要的，而住宅用地的价格高底对于他们来 说更是重中之重。开发商在进行土地招标的竞价过程中必定要有一个合理的价格依据.本文 基于模糊数学相关理论提出了一种新的住宅用地价格评估方法，该方法会给开发商一个很好 出价参考。 关键词：住宅用地价格，模糊数学，层次分析法 1. 引言 住宅用地价格实质是住宅用地买卖双方在住宅用地使用权交易过程中开成的价格，住宅 用地市场价格机制作用的结果。住宅用地价格水平，是由众多影响价格的因素相互作用的结 果，这些影响因素对地价格的影响方向、影响程度和影响关系都不相同[3] 。此外，这些影响 因素中有些因素的影响可以用数学模型来度量，但更多的因素则无法用数学公式表达出来， 对于不同的土地而言，它们的个别性和特性，使得影响其价格的因素只是众多影响中的若干 个因素，所以，如何确定这若干个因素, 如何确定它们对地价格的影响程度是住宅用地估价 的主要难点,住宅用地的模糊综合方法就是用层次分析的方法选择评定因素，确定权重集, 然 后再进行模糊综合评判，最后将所得的结果数量化估算住宅用地的价格。 2. 住宅用地价格评估的数学模型 2.1 用层次分析法确定各影响因素的权重 首先确定参评因素，所选的因素是否合理直接影响到评估结果，因此在选取参评因素 时应分析各因素对土地价格的影响。 明确参评因素以后，再用层次分权的方法确定其权重.因为不同的参评因素对土地价格 的作用效用是不同的，而权重就是用来表示不同参评因素的效用的。权重越大，说明对土地 价格的影响就越大。切合实际的权重的系数分配会更加真实的反应出各个因素的相对重要性 [2].假设选择的参评因素为a a a ,然后根据忙以下的表格对各个因素的相对重要性进行打 1, 2 …… n 分（表1） 表 1 判断矩阵标度及其含义[1] 重要性等级 a 赋值 ij 1 i 与j 同等重要 a 1 ij 3 i 比j 稍微重要 a 3 ij 5 i 比j 明显重要 a 5 ij 7 i 比j 强烈重要 a 7 ij 9 i 比j 极端重要 a 9