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第二章 土地管理理论基础 一、房地产产权理论 （一）房地产产权的涵义。 1、产权的定义。关于产权，也有若干个定义，其中马克思的经济学论著中的“产权”概念，是指一种动态的“生产关系总和”含义上的经济所有权，有以下特点：①产权不仅是指人对物的法定权属关系，还是特定的经济实现形式；②从“产权”界定到实现，其间要经历生产、流通、分配、消费等一系列再生产环节，产权本身是伴随物质资料生产而“再生产”出来的。这一运动过程在市场经济中的综合表现为价格运动；③动态发展的“产权”，是一个随生产和资本社会化而不断丰富其内涵、扩展其外延的人与人的经济关系的体系 。 著名的产权经济学家A.A.阿尔钦定义的产权：“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品使用的权利”。D?C?诺斯定义的产权更为深刻，他认为“产权是个人对他们所拥有的劳动、物品和服务的占有权利。占有是法律规则、组织形式、实施及其行为规范的函数，……制度框架的函数。” 2、房地产产权的定义 房地产产权是房地产经济运行过程中各种权利的总和，即权利束（Bundle of Rights）,并由此形成了相互间密切关联的房地产产权结构。房地产产权包括房地产所有权和其它权利。作为一种不断发展的人与人之间的经济关系，房地产产权会随着市场经济和城市化的发展以及科学技术的进步等其它因素而增加，处于动态的状况。 3、房地产产权制度 根据马克思关于产权理论的论述，房地产产权制度应该包括以下内容：①房地产产权是房地产经济关系，特别是房地产所有制关系的法律表现。②房地产产权是以房地产财产为客体的各种权利的总和，从产权权能结构角度看，是一种以复数形式出现的“权利束”，包括所有权、占有权、使用权、处分权、收益权及“受损受益权”等，其中的要害核心是房地产的所有权； 3、房地产产权制度（续） ③房地产产权可分割、分解、复合、重组，并会因技术进步、供需变化而不断设置新的产权产能；④房地产产权可进入市场按商品化原则及价值规律进行交易、流通；⑤房地产产权需以法律、法规形式加以界定规范、确认和保障；⑥房地产产权要人格化，界定要清晰。 （二）房地产权能 1、所有权。是指所有人依法对所有物占有、使用收益与处分并排除他人干涉的权利。房地产所有权就其范围而言，包括土地所有权和建筑物所有权。土地所有权除法令限制外，在行使时及于土地上下；建筑物所有权及于构造物或工作物全部。需要说明的是，在中国，城市土地归国家所有，而在象日本这样的私有制国家，土地可以为私人所有。 2、占有权 指依法对房地产进行事实上的支配和控制的权利。房地产占有权由所有人行使。凡由非所有权人行使的房地产占有权，若属合法占有的，都受法律保护，所有人不得请求返还。对非法占有人，则要根据其是恶意还是善意确定是否应向所有人或合法占有人返还占有权和赔偿损失。 3、使用权 指按照房地产的性能进行有效利用以获取经济利益的权利。房地产使用必须是：①按照房地产本身的自然性能和经济性能进行利用；②不改变也无损于房地产的本质；③不损害公共利益和他人合法利益。房地产所有人对所有房地产有权加以利用。但是，非所有人在依法占有房地产的条件下，可以根据法律和合同的规定行使使用权，并且要按照指定用途使用。 4、收益权。指房地产所有者或非所有者依法获取房地产所产生的利益和权利，这是房地产所有权在经济上的实现。 5、处分权。指房地产所有者或非所有者依法处置房地产的权利。处置包括出售、出租、赠予、抵押等。处分权一般由所有人行使，也可由所有人依法授权，让使用者对房地产行使部分处分权。（如土地使用权的转让，房产三证中的一证；房屋的分租转租等） 6、地上权 指为建造建筑物、其它工作物或以植树为目的而使用他人土地的权利。地上权具有物权的性质和物权的一切法律特征。可以转让他人，也可以作为抵押的标的物。地上权是否需支付地租，则由当事人自行协定。 7、地役权 是指土地所有者或非土地所有者，根据土地现场的自然情况、法律规定的义务或所有权人之间的契约，依法享有敷设、兴建、修筑为公共利益所必需的各种运输系统或设施而占有、使用、勘察他人土地的权利。其中，为他人提供便利的土地称为供役地，利用和享有便利的土地称为需役地。地役权双方当事人分别称为供地役人和需地役人。地役权因需役地而设，不得与需役地分离而转让，或成为其它权利的标的物。 8、租赁权 指房地产所有人或非所有人依法作为房地产出租人，将房地产的使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。租赁权包括土地使用权随同地上或地下建筑物，其它附着物的租赁，以及房产使用权的租赁。 9、典权。指典权人支付典价取得占有出典人的房地产并加以使用和取得收益的权利。 典权有如下特征：①设定典权必须支付典价，作为典权人取得典权的代价。在典权期间，典权人不支付租金，回赎时