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丽都苑项目税收筹划方案 金华金殿置业投资有限公司 李丹 丽都苑项目是开发企业用来先租后售，为赚取租金和资本增值而开发建设的房地产项目，根据《企业会计准则》第3号-----CAS 3的规定，归类于投资性房地产。税收构成包括营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税和企业所得税，其中土地增值税、企业所得税相对另外几项税收在项目税负中所占的比重较大。在税收策划时间上分为三个阶段：开发阶段、持有阶段和转让阶段。 一、开发阶段 主要考虑的是企业所得税和土地增值税。 （1）项目开发的形式。分为自建和合作开发，如以合作形式开发的，项目未成立法人公司的，应确定分配形式，在合同或协议中约定分配开发产品或分配项目利润。 （2）直接成本基本确定。 （3）尽量做大开发间接费用，其中包括借款费用、人工工资费用、固定资产折旧和管理费用等。 借款费用，也就是财务费用中利息支出，按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的