大型商业地产项目（餐饮、娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心）投资可行性报告.doc

目 录 报告摘要 3 1 项目基本情况 6 2 投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 6 2.1 ××市概况及投资环境分析 6 2.2 ××市宏观经济发展基本情况 6 2.3 ××市商业发展现状分析 6 2.4 ××市商业地产市场的基本情况 12 2.5 ××市商业地产市场发展总结 19 3 商业地产项目开发的政策、法律及规划依据 19 4立地开发条件 19 4.1 项目立地条件 19 4.2 项目地块基本指标 20 4.3商业区位及道路交通 20 4.4 附近商业及生活配套 29 4.5 市政基础及公建配套设施 30 4.6 立地综合评述 31 5 项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况 31 5.1供给分析 31 5.2 需求分析 34 5.3 租售分析 38 5.4 对项目所在区域的商业地产开发的总体评价 41 5.5 商业用房项目SWOT分析 42 6 项目定位及设计建议 44 6.1 市场定位 44 6.2 产品定位 50 6.3 目标客户定位 54 7 项目综合分析 57 报告摘要 1、项目概况 ××××项目是房地产开发公司在地区开发的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个购物中心。项目优势 ，交通通达性和通畅性均好； 周已经有的居民住宅落成； 项目西靠CBD商务人群，接垡头边缘集团，顾客数量 燕莎OUTLETS的开业的商业和充足客流 项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求； 开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。 2.2项目劣势 项目四环路性目前正处于开发阶段 项目周边的基础设施不完善 项目现规划体量，规模优势 2.3项目机会 将四环重要商业设施与业态互补， 项目区域的四、五环间的空 未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。 2.4项目威胁 华贸中心20万平方米商业本项目作用 项目周边楼盘商业对本项目客流分流作用综上所述，我们的结论是：项目，建议项目的定位是：为东南区居民提供餐饮、娱乐和购物服务的娱乐型购物中心（Shopping Center）。项目高收入阶层，建成东休闲娱乐购物中心。我们对本项目区位条件、市场定位及商圈内竞争状况的分析；并以经营内容选择原则为尺度而提出的种可供选择的方案大型影城、KTV大型餐饮方案一：大型影城建材方案：大型影城电子数码项目基本情况项目是房地产开发公司在地区开发的大型商业地产项目，项目占地46亩，开发商通过前期设计，计划建设面积约为6万平方米，拟建成东部地区的一个购物中心。 为了更好的对项目进行定位和规划，房地产开发公司委托世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交。投资环境、宏观经济市场与商业市场分析 市概况及投资环境分析 市宏观经济发展基本情况市商业发展现状分析 2.3.1影响商业发展的需求因素分析 影响一个城市商业发展的主要因素是人口、收入水平、支出水平和消费习惯，本节将分别阐述分析人口截止2003末，常住人口1456万人，其中户籍人口1148.8万人。购买力2003年城镇居民人均可支配收入13882.9元，生活费支出11123.8元消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升消费习惯交通方便 交通方式公共汽车。消费产品餐饮闲娱乐餐饮方面的消费总消费的％。6001至8000元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为40.88%。所以在高收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业一般有着更好的发展前景。 总之， ××庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。同时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。 2.3.2 影响商业发展的供给因素分析 供应方面，购物中心大型超市在2004年上半年的供应都有所上升。开业的购物中心，主要分布在木樨园、亚运村、中关村等新兴的商业中心。大型超市方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店、易初莲花朝阳店、百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。 跨国零售企业对大型超市、主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛、英国百安居、法国的欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。随着政策的逐步放开和消费水平的提高，一些国外知名品牌也加快了进入市场的步伐，如杰尼亚、克里斯汀·迪奥分别落户东方新天地和国贸商城。 餐饮和服装方面的品牌店、大卖场式的主力店仍是主要力量。另外，商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成一支重要力量，如上半年山西华宇集团的华宇