商业地产操盘探秘1149522983.docVIP

商业地产操盘探秘——产权式商铺透析 2004-11-09 ?? ?? ?? 点击: 948 商业地产操盘探秘——产权式商铺透析 2003年投资建成，位于底星路和湘阳街交汇外，总建筑面积36800平方米，占地面积9800平方米，总投资6800万元。临街主楼为十三层建筑，主楼采用全浇注结构，一、二层为大型超市商业用房，三、四层拟设娱乐休闲项目，四层以上按四星级标准产权式酒店兴建。 然而，有了好产品不一定就能占有好市场。在项目建成之初，面对产品如何推向市场的问题，金海置业公司陷入困境而不得暂停对外销售。2004年2月，[首席地产]全面介入金海商贸城项目营销策划和销售。针对金海商贸城当时的现状，[首席地产]进行了深入的市场调研和价值挖掘，独具慧眼地发现：金海商贸城与新一佳长期20年租约使它已拥有稳定的经营保障机制，而当地资源丰富、居民人均存款率高、投资选择少等特点又使其拥有坚实的投资市场基础。为此，[首席地产]经周密考虑、仔细论证，当即提出“充分利用新一佳品牌，在娄底市场率先推出产权式商铺”的策略思路，并因地制宜地制定了整套营销方案。这无疑为娄底平民投资和家庭理财提供了稳定、安全、可靠的机遇和平台，故一经推出即在娄底市场掀起一场以投资少、回报高、收益稳定为显著特色的“2004金海商贸财富风暴”。 一、????????? 透析家庭理财新模式——产权式商铺 产权式商铺最早起源于上个世纪70年代末的欧美，目前在中国大陆的两岸四地经济热点城市最为盛行，而在国际主流连锁百货超市品牌中超过60%以整体租赁产权式商铺为发展方向。自起源以来，产权式商铺就以“无需亲自经营、无需专业知识、无需投资经验”的“傻瓜式”投资特点取胜，所到之处无不受到广大城市平民投资者的狂热追拥，被称之为最新型家庭不动产投资理财工具。 “产权式商铺”实际是符合现阶段中国国情的一种房地产证券化尝试，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺经过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。如长沙王府井商业广场就是典型的产权式商铺。 金海商贸城产权式商铺的推出无异于娄底房地产及投资市场的一声响亮的春蕾，成为今春最为闪耀的项目之一。它的特别之处在于，购买者出于投资目的购买商铺后，将商铺直接交由经营商——新一佳超市进行统一经营，不仅解决了投资者商铺出租难题（购买及签最长20年委托经营协议书），而且获得了较自主经营更高的回报收益；加之整体商业价值的提高，投资者还有更大的收益升值空间。 二、????????? 锁定细分目标市场精确项目定位 定位决定市场。在明确金海商贸层为产权式商铺后，我们围绕其从细分目标市场、目标购买群体、项目性质等诸方面精确项目定位，使其具有投资价值。 1．项目性质定位 金海商贸城产权式商铺的定位突破了当地以地段、位置、结构、形态衡量商铺价值的传统观念，而以科学的营运规划、完善的经营管理以及经营管理商（新一佳）的资质理念极大提升商铺附加值，使之从步行街物业、临街商铺等传统商业形式中脱颖而出。 目标市场是投资市场而非经营市场。投资市场与经营市场的特点各有不同，投资者重利、重回报，经营市场重良性循环、商业氛围、功能细节，所以选择的传播手段与营销手段是截然不同的，自主经营的群体可以将其引导至坐收渔利的观念上。 目标群体应定位在投资商而非经营商。明确“投资者≠经营者”观念，投资与经营严格分离，投资获取固定回报，经营获取经营回报，两者权益各有不同，各尽所长，也各取所需，各有保障。 4．经营方式定位 经营方式为整体统一经营而非单体分散经营。明确金海——新一佳模式（带租约产权式商场）是目前最能保证投资者利益的商业运作模式。项目自身特点与大循环、大物流商业集约式经营发展趋势决定金海商贸城一二层性质定位为整体统一经营的大卖场，而不适于独立铺面单独经营。这种商业模式是目前世界上最先进、最有发展潜质的模式，它能保证投资者、经营者、开发商三方共赢。 5．贯彻“经营决定价值”理念 新一佳的签约入场而成为既定优势、有力保障，使金海商贸城的商业价值得占区域内绝对领先地位，一、二层商铺的价值勿庸置疑。对于客户来说，根本无须重要的在开发商给予的回报，二十年内可以不问经营，不用担心铺位的租金盈亏、出租率等问题。此种保障是其他自主型独立门面无可比拟的。营销过程中要注重投资回报的宣传，而非经营前景的测算。总之，明确项目定位，区分投资者与经营者的购买需求，锁定投资者这一目标市场，深度揣摩投资群体的心理、需求并围绕其开展销售、推广工作；有效引导客户进行投资性思考，而区分项目自身与投资户单体经营的差异性。 ????????? 深掘“投资”理念，重新组合各营销要素 产权式商铺作为一个新型的投资与房地产相结合的产品，具有一定的市场特性。唯有深掘投资理念，创造投资市场、迎合投资需求、