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新大陆营销执行报告 深圳智在行地产顾问公司 营销的最高境界 不是产品去找客户 而是客户找产品 营销的关键是我们对于市场与项目的把握 项目营销总思路 延续项目前期热潮,让投资者高度关注。 高度造势，势如破竹，一鼓作气，席卷而空。 以造势炒作，提高投资者对项目的认知度 利用已成熟经营、现铺销售的优势，配合有效、灵活的价格策略，提高有效客户的成交率。 营销定位 繁华都市金牌商铺 前期回报稳定，投资风险小、升值快的店中店 营销阶段的划分 结合项目的特性和资金回拢计划和要求我可以分为四个阶段（我们以12月28日为开盘日暂定） 营销策略 高炒低走，分期推出，待价而沽。 分阶段营销活动安排 第一阶段预备期(12月13日) 项目投资推介会 活动型式 以报纸广而告知的形式，通知新老客户参加项目拍卖会的推介会 活动地点：待定 活动时间：12月12日 准备工作： 商铺划分、销售物料、返租方案、付款方式、银行按揭、价格制定、推广计划、等 12月3日前完成销售物料准备（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月5日前完成单个铺位价格系数、底价、面价制定，客户认购流程图。（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月6日媒体发《大十字铺皇之皇》拍卖消息。（智在传扬负责） 12月6日接受参加拍卖登记（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月8日前确定个人购买与团体购买优惠策略 12月11日参加拍卖意向客户截止登记（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月11日前确定被邀请人名单，并发出邀请函（由爱建公司负责执行，智在行协助）。 媒体配合：贵阳晚报、电台、宣传单张 炒作期 大十字铺皇之皇拍卖会 活动型式 邀请贵阳五十名企业家和政府相关官员参与铺王拍卖与中华路商业发展坐谈会 活动地点：待定 时间待定：12月26日前 媒体全程报道 准备工作 12月12日前完成与拍卖公司的合作关系确定，让其提供拍卖流程及拍卖说明书（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月10日前确定店中店的装饰方案，20日前完成装饰 （由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月15日前确定被邀请人（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月17日为拍卖日（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月18日为数码城店庆日，邀请意向客户参观新大陆数码城（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月19日前根据拍卖会情况，做好新价格的调整（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月20日接受买铺定金（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月20日至27日为消化老客户与参与拍卖客户消化期 准备工作： 确定拍卖行、确定跟踪媒体、参与拍卖会客户登记、企业家、相关领导邀请等 店中店形像装饰。 店中店展示 以现在的接待中心做为店中店的样板做为展示，让客户现场感受店中店。 让投资深刻感受店中店独立空间及独立经营能力。 开盘 12月20日开始对外发布开盘信息（智在传扬负责） 12月26日前完成开盘前物料准备（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月23日前完成开盘活动方案及物料准备（由爱建公司负责执行，智在行协助） 12月28日开盘当日全部完成20日—27日付定客户购买合同签定 媒体投放 销售策略 走出去，引进来，人盯人，点对点的策略 走出去，对有意向购买的团体进行项目推介（如煤矿老板团体进行集体推介等） 对报纸、活动吸引上门的客户，进行人盯人的跟踪服务。 价格引导策略 铺位不同的位置，确定其不同的价值，拉大不同区域铺位价差，使投资者认同其价值。 单价与总价要遵循对应控制。 总价控制，单价控制，面积控制三者之间对应关系。 销控策略 对于铺位的销售控制不仅仅是控制销售节奏，最重要的是通过对单位的推售过程、推售结构比例实现单位销售的最大均好性及项目利益价值的最大化。 销控原则 易销铺位与难销铺位搭配销售，保证均衡销售，最终实现零库存销售；如人流量少区域、死角区域与卖场中庭适量搭配。 分阶段分批推售，避免积压。通过我们对项目销售全过程的炒作，已经造成了高调的势头，做为项目本身的供应量是不是很大。所以，在推出的量上不能全部的满足需求，形成一种有市无价的态势，从而为后期的价格提升奠定基础。 保留少量易销户型，以带动尾楼销售 针对目前手机区域铺位，投资者对认同程不高的情况，中庭及临街区域可以在推出的第阶段进行封盘，避免其区域铺位积压。 本项目受目标客户群的限制，预计中庭及临街铺位的销售会优于后面区域的边角铺位，建议从认购时控制好临街及中庭铺位的销售，从销售策略上鼓励购买卖场其它区域，从推售时间上，以卖场后边区域推售为主；对难点手机区域铺位着力推荐； 销量控制 目前我们