体育用地资产化运营与管理研究——以上海市为例.doc

体育用地资产化运营与管理研究——以上海市为例 国家体育总局体育哲学社会科学研究项目 体育用地资产化运营与管理研究 ——以上海市为例 项 目 负责人： 刘 红 梅 项目承担单位：上海财经大学 完 成 时 间 ：2009年10月20日 课题组成员 刘红梅： 上海财经大学教授、硕士生导师 王克强： 上海财经大学教授、博士生导师 辛世海： 上海市社会体育管理中心项目部主任 王克让： 全国政协 陈 瑜： 上海财经大学副教授 叶 方： 上海财经大学讲师、博士、硕导 高 瑜： 上海财经大学讲师 姚 东： 上海财经大学博士生 周庆礼： 上海财经大学硕士生 肖平华： 上海财经大学硕士生 胡海生： 上海财经大学博士生 李国军： 上海财经大学博士生 张忠杰： 上海财经大学博士生 内容摘要 资产化运营与管理是土地市场发展的总体趋势，利用市场达到土地资源的合理配置的前提条件是土地的资产化管理与运营，随着我国土地市场的不断改革与发展，资产化管理与运营已经逐渐成为土地市场改革的目标和方向。目前我国的土地市场正在逐渐走上资产化管理与运营的道路。商业用地、住宅用地、工业用地，都基本形成了资产化运营与管理的模式，体育用地作为现今提上议事日程的一种重要用地类型，用地的发展已经受到了土地非资产因素的制约，并由此产生了严重的矛盾，要解决日益凸显的体育用地的矛盾，必须将体育用地向资产化方向引导，尽快使体育用地走上资产化道路。 本课题以上海市为例，研究如何改变目前体育用地现状，逐步提高体育用地资产化运营与管理的水平，使体育用地走上资产化道路。解决体育用地资产化管理与运营存在的问题，必须先发现问题的症结所在。本课题首先分析体育用地的基本理论，在对体育用地进行分类的基础上说明体育用地的性质，在了解用地性质的前提下，深入分析上海市各类体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题；在发此基础上对症下药，寻求改善体育用地资产化现状的方法，在借鉴国外先进经验的基础上对提高体育用地资产化运营与管理提出建议，为改善体育用地资产化提供良好的理论保证。 本课题在体育用地资产化运营与管理的基本理论分析过程中，首先界定了体育用地的范围，并按照不同的维度对体育用地进行了分类；其次分析了体育用地的特点，提出了资产化运营与管理的概念及其作用；再次阐述了体育用地实现资产化运营与管理的可行性，总结了目前以及未来能够利用的体育用地资产化经营的具体形式；最后构建了体育用地市场体系与运营机制。 在分析上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题时，第一，对上海市体育用地资产化过程的各个阶段进行了划分，区分了体育用地从无偿划拨到资产化的不同时期；第二，针对居住类体育用地资产化运营与管理进行了详细的分析，将居住类体育用地分为了公共服务设施配套体育用地、中小学及幼儿园配套体育用地、住宅配套体育用地、商住混合配套体育用地四个部分，并就每个部分体育用地的发展与分布、资产化运营与管理的发展历程、发展现状、存在的问题分析的基础上剖析了深层次的原因；第三，分析了公共设施类体育用地的资产化运营与管理，通过将其细分为体育场馆用地、体育训练用地、教育科研体育用地三大类，并就每一类的发展与分布、资产化运营与管理的发展历程、现状与问题进行了介绍，并就深层次的原因展开讨论；第四，选取了高尔夫球场用地、网球场用地两种典型体育用地，类比第二和第三的内容，分析了其具体场馆用地的发展与分布、发展历程、现状与问题，并总结了产生问题的原因；第五，列举了体育违法用地的分类，列举了其他用地非法转化为体育用地和体育类违法用地两种形式，并就其存在的问题和产生原因进行了分析；第六，对上海体育用地资产化运营与管理的制约因素进行了阐释。 在体育用地价格评估中，首先，对体育用地价格理论进行了分析，归纳了体育用地价格的内涵、特点及其影响因素；其次，列举了几种常用的体育用地的估价方法，包括：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法；再次，以高尔夫球场用地价格评估为例介绍了收益还原法和成本逼近法的在其评估中的具体操作，以游泳馆用地价格评估为例介绍了市场比较法和收益还原法的具体步骤，以综合场馆用地为例介绍了收益还原法在其价格评估中的具体应用；最后就我国体育用地价格评估中存在的问题进行了分析。 在归纳体育用地资产化运营与管理的国内外经验时，首先，就国内的公益性体育用地和经营性体育用地的资产化运营与管理的经验进行了分析，归纳了国内体育用地资产化运营与管理过程中存在的问题；其次，选取美国、香港、欧洲、日本、其他发展中国家为参照，总结了其他国家和地区体育用地资产化运营与管理的基本情况和模式；最后，提炼了不