【精品课件】土地增值税清算培训.pptVIP

土地成本的分摊问题： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 （《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条） 根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的 扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 （国税函[1999]112号） （二）房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用六项 1、土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；  ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。  房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （国税发[2006]187号第四条第四款） 属于多个房地产项目共同成本的分摊问题 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 （国税发[2006]187号第四条第五款） （三） 房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 （国税函[2010]220号第三条第四款） （1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。即： 房地产开发费用=据实扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5% （2）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。即： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10% （四）与转让房地产有关的税金 1、营业税 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、 3、堤围费 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，因此与转让房地产有关的税金中不再扣除。 （财税字[1995]048号第九条） （五）财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%的扣除。 核定征收 各地要坚决按照国家税务总局的要求，进一步规范土地增值税的核定征收，严格确定核定征收项目，不得将核定征收作为土地增值税清算的主要方式。各地级市地税机关要结合本地区实际情况，区分不同房地产类型制定相应的土地增值税核定征收率。 凡是采取核定征收方式进行土地增值税清算的项目，必须由主管税务机关向县（区）地方税务局重大案件审理委员会提交专题报告，报告应包括该项目详尽的基本情况、未能据实清算的原由