第2章 假设开发法概述.docVIP

第2章 假设开发法概述 2.1 假设开发法的含义 假设开发法又称剩余法，倒算法或余值法。[1]《房地产估价规范》 GB/T 50291一1999 以下简称《规范》 中对“假设开发法”给出这样的定义：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程 GB/T 18508一2001 （以下简称《规程》 ，对剩余法的定义为：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。适用于具有投资开发或在开发潜力的土地估价，如待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；现有房地产中地价的单独评估。 国家标准《规范》和《规程》中明确了假设开发法的概念，为假设开发法在我国的实际应用提供了实施依据。 2.2 假设开发法适用的估价对象和条件 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地 包括生地、毛地、熟地 、在建工程 包括房地产开发项目 、可装修改造或可改变用途的旧房 包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴 ，以下统称为“待开发房地产”[12]。 在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：一是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式 包括用途、规模、档次等 。一是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来 当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同。 。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。 另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。 2.3假设开发法的操作步骤 2.3.1研究调查待评估房地产的基本情况 对待估房地产的基本情况调查，主要包括调查待估房地产的位置、现状和规划限制。位置包括土地所在城市的性质、土地所在区域的性质、具体坐落位置、地号、图号、周围环境、交通便利状况等。现状包括土地使用者、用途、使用权性质、面积、他项权利、尚可使用年限、地形、地质、地上附着物状况、基础设施条件等。规划限制包括区域总体规划、详细规划、规划用途、建筑性质、建筑容积率、建筑覆盖率、绿化比率、建筑高度等。 2.3.2选择待评估房地产最佳的开发利用方式 这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。 2.3.3估算待评估房地产开发经营期 经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售 包括预售，下同 、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期 针对销售这种情况 和运营期 针对出租、营业、自用这些情况 。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成 竣工 的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。 2.3.4估算待评估房地产开发完成后价格 估算的该房地产市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期 但在市场较好