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二零零叁年全国房地产估价师执业资格考试试卷房地产估价案例与分析标准答案[/color]一、?问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）答题要点：1、?公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义（2分）2、?成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率（每项各0。5分，共2分）3、?收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率（每项各0。5分，共2分）4、?假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期（每项各0。5分，共2分）5、?以上参数均应采用客观合理的（正常）、社会平均水平的（2分） 1、如只答参数的不给分。2、参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分，但每方法参数不超过2分。 1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 1、?选用成本法、收益法和比较法中任两种的（2分）1分）2、?将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值（2分）3、?收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估（2分）4、?答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金??????答③：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值（3分）5、?收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计（1分） 15公里。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积3300平方米，办公楼建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？ 1、?现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料（1.5分）2、?规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）（1分）3、?该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料（1.5分）4、?该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）（1分）5、?相关税费（0.5分）6、?贷款利率（0.5分）7、?该地区类似居住物业开发的平均利润水平（1分）8、?该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用（1分）9、?市政配套费用和土地开发费用（1分）10、?该地区土地出让金（地价）的规定和标准（1分） 二、?单项选择题1、?D??2、B??3、C??4、C??5、B??6、B??7、D??8、D??9、D??10、D?ⅹⅹ商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价技术报告一、委托方ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司，法定代表：ⅹⅹⅹ，住所：ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号二、估价方ⅹⅹⅹⅹ房地产估价有限公司，法定代表：ⅹⅹⅹ，住所：ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号，房地产估价机构资质等级：ⅹ级。三、估价对象ⅹⅹ商贸楼位于ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号，四至ⅹⅹⅹⅹ，属ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司所有。ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。ⅹⅹ商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611平方米，总用地面积2560平方米。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。四、?估价目的评估ⅹⅹ商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、?估价时间2003年4月1日本次估价采用公开市场价值标准。七、?估价依据（略）八、?估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、?估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。十一、?估价作业期2003年3月10日—3月20日。 估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选