房地产估价习题(收益法).docVIP

课后练习题 一、单项选择题 1、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼客出租面积为1000㎡，运营费用率为40％。假若该写字出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。 A．548．19 B．558．15 C．567．39 D．675．40 2、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元／㎡。 A．3000 B．4500 C．5200 D．5600 3、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。 A．280 B．285 C．290 D．295 4、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为( )万元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 5、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。 A．3758．57 B．3942．03 C．3966．10 D．4769．85 6、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于( )元／m2。 A．3816 B．3899 C．4087 D．4920 7、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为( )万元。 A．521 B．533 C．695 D．711 课后练习题 一、单项选择题 1、已知一年期国债利率为3．31％，贷款利率为5．43％，投资风险补偿为2．23％，管理负担补偿为1. 32％，缺乏流动性补偿为1．42％，所得税抵扣的好处为0．5％，则报酬率为( )。 A．7．78％ B．8．28％ C 13．21％ D．14．21％ 2、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。 A.过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据加权算术平均法 二、多项选择题 1、根据净收益求取的不同，收益法可分为( )。 A.直接资本化法 B．投资法 C.收益乘数法 D.利润法 E．现金流量折现法 2、收益性房地产的价值到底主要取决于( )。 A.已经获得净收益的大小 B．未来获得净收益的风险 C．未来获得净收益的大小 D．目前总收益的大小 E．未来获得净收益期限的长短 三、判断题 1、某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10％，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。 2、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。 3、在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。 4、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 1