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房地产基本制度与政策（第五版） 房地产法律法规概述 房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。 房地产业关联度高、劳动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。 我国房地产业是从20世纪70年代末80年代初，迅速发展壮大起来的。 房地产业可分为房地产经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产股价业和房地产经纪业。 我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。 从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。 物业管理是劳动密集和知识密集的行业。 房地产咨询业务主要是由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。 房地产估价业是知识密集型行业。 房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。房地产是调整房地产活动的法律规范的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和服务租赁。 房地产中介服务机构应具备虾类条件： 有自己的名称和组织机构2、有固定的服务场所3、有必要的财产和经费4、有足够数量的专业人员5、法律、行政法规规定的其他条件 房地产中介服务管理制度与政策 房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 房地产中介服务的特点： 人员特定2、委托服务3、服务有偿 房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪 房地产经纪又可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。 房地产租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月交租金额标准，有双方协商议定一次性计收。 房地产中介服务人员承办业务，应当有其所在房地产服务机构与委托人签订委托合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同。 中介服务人员对委托人提供的资料、文件、中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务。 房地产中介服务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费由中介服务机构统一收取，并给缴费人开发票。 房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。 考试成绩实行两年一个周期的滚动管理。房地产经纪人执业资格考试报名条件：取得房地产经纪人协理资格、年限、学历（具有高中以上学历、愿意从事房地产经纪活动的人员、均可申请参加房地产经纪办理从业资格考试。《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》该证书在所在行政区域内有效。 房地产经纪管理活动（详见房地产基本制度与政策（第五版）P22---P29） 2004年7月12日，经原建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。 建设用地制度与政策 全面理解和正确认识中国现行土地基本制度，需要把握以下内容： 全部土地都为社会公有制2、土地的社会主义公有制全民所有制和劳动群众集体所有制两种3、国家所有制形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地4、城市市区的土地属于国家所有5、国家实行国有土地有偿使用制度6、国家实行土地用途管理制度7、国家实行不动产登记制度 取得国有建设用地使用权的途径： 国家出让2、行政划拨3、房地产转让4、土地或房地产租赁 征用土地知识土地使用权改变了，征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用后需要将这些土地还给农民集体。 征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。 土地补偿费是征地费的主要部分。 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地的开发建设基金。 土地补偿费贵农村集体组织所有，地上附着物和青苗补偿费归土地上附着物和青苗是为所有者所有，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用，补助费发给个人。 建设土地权可以在土地的地表、地上、地下分别设立。新建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 商业、旅游、娱乐、商品住宅用地、需采用以下几种方式： 招标2、拍卖3、挂牌4、协议 各类土地使用权的最高年限： 居住用地70年2、工业用地50年3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年4、商业、旅游、娱乐用地40年5、综合或其他用地50年 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届