商品房买卖“逾期”问题探析二.doc

商品房买卖“逾期”问题探析二 　　笔者认为，1.在多数的贷款+保证合同中，对究竟是按揭还是抵押担保贷款一般没有明确予以约定。但可以根据⑴是否约定合同及权利凭证由银行收执⑵银行可否直接取得按揭借款人买卖合同中的全部权益以清偿欠款进行考察。 　　而在几乎所有的商品房买卖合同中，除一次或者分期付款外，当事人约定的均是按揭付款，当事人的意思表示明确。 　　综合上述约定进行考察，按揭应该是当事人的真实意思表示。 　　2.按揭活动始于按揭借款人不动产权利尚未形成时期，是以并非现实存在的不动产设定担保，该不动产的物权并非法定，与不动产抵押明显不同。因此，在一般条件下，除非合同明确约定是不动产抵押担保贷款，均以认定为按揭为宜。 　　3.按揭借款人逾期不办理抵押手续，又不偿付月供款，同时对保证人和贷款银行违约，是较为严重的违约行为。违约责任的设置是违约行为在法律上应当承担责任的客观表现，是一种法律制裁措施，可以同时具有补偿性和惩罚性，从此点出发，对上述没有约定回购价格的情况应当作出对按揭借款人(买受人)不利的解释。 　　同时，回购房屋是银行实现按揭权人权利的主要手段。这样，在银行自行或者要求出卖人回购房屋时，根据按揭的权利转移让于担保的性质，按揭借款人不得享有该商品房买卖合同项下的权益，即房屋价格上涨时其不得享有溢价的收益;在房屋价格下降时，其应当承担因其违约给守约方造成的经济损失。 　　显然，可以