房地产改革需配备怎样的税制.doc

2，房地产改革需配备怎样的税制 　笔者认为，在2011年1月起重庆市把房产税征税范围扩大到对本市居民个人新购高档住房和独栋商品房（包括增量和存量）、非本市居民个人新购的第二套（含）以上的普通住房征税；上海市扩大到对本市居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税试点的基础上，新的试点地区应把房产税征税范围扩大到对居民个人非经营性的部分存量住房进行改革的试点。　　笔者认为，改革的内容应当包括：一是纳税人应从企业和个人扩大到机关和事业单位。即不仅对企业和个人的经营性房产征税，也对公共部门和社会团体的公用房产征税。扩大对行政机关和事业单位的办公用房征收房产税及城镇土地使用税。这一方面有利于平衡行政机关和事业单位与企业和个人房屋的税收负担，促进行政机关和事业单位提高管理水平；另一方面，有利于促进行政机关和事业单位节约用房，避免房产资源浪费。二是征税对象从经营性房产扩大到部分非经营性房产。即对居民个人的部分非经营性房产征税，也就是，既对厂房、商店和出租的房产征税，也按国际通行做法，对居民每个家庭超过一套的住房（比如以人均不超过50平方米或每户一套144平方米为免税标准）征税。通过征税，增大房产的持有成本，既有利于减少居民个人对房产的需求，有利于限制炒房，也有利于多房者减少对房屋的占有，增加市场供给，缩小供需矛盾，优化房产资源配置。三是对开发商建好但超过两年没有出售的房屋征收房产税。减少开发商对房产的囤积，增加房屋供给。降低商品房的空置率，提高房屋的使用效率。 推进我国房地产税制改革的思路 [日期：2005-09-15] 来源：中国社会科学院? 作者： [字体：大中小] ????? 推进我国房地产税制改革的思路 一、我国现行房地产税制存在的问题我国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定资产方向调节税等10多类。随着经济体制改革的深入以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾；同时，由于不同税种出台的时间不同，造成不同税种之间的冲突。1．税种设置存在功能缺陷。我国现行房地产税制构成的一个特点是，在房地产保有阶段课税少、税负轻；而在流通领域则多个税种同时课征。这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地保有，助长了土地投机。2．税基狭窄，收入比重低，财政功能不强。我国现行房产税税制规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。另一方面，现行税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。现行土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，限制了税收聚财作用的发挥，也使得房地产税收难以成为地方政府的主体税种。3．内外两套税制有违公平。实行内外有别的两套税制，不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同和不公平的税收待遇，也造成了国家税款的大量流失。4．税收立法层级低，税权划分不合理。1994年，我国开始实施分税制，主要着眼于收入的划分，对税收管理权限在各级政府之间的划分并未做出全面的规范，税法体系还没有形成税收立法、执法和司法相互独立、互相制约的机制。现行的内外资企业房地产税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施，税收制度仍然停留在行政法规的层次上，级次较低。5．租、税、费体系混乱，税收负担偏重。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍，限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的13种税，约占建设成本的9%；而各类规费却占到了41%，各种收费增大了房地产的开发成本。二、房地产税制改革的总体思路房地产税制体系改革的总体原则是：统一内外资企业的房产税，简化税制；扩大税基，公平税负；对于房地产相关收费将“取消一批、保留一批、转移一批、转为税收一批”。即，对现行的涉及房地产方面的税种进行整合，取消一些不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种，将开发、交易环节过重的税收负担后移到房产保有阶段。建立一个以土地年租金为基础、物业税为先导、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产租、税、费体系。同时，提升房地产税收的立法层次，并适度分权，建立和完善房地产估价制度等税制改革的配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。三、房地产税制改革的具体构想1．开征统一规范的物业税。我国物业税的基本框架可如下设计：一是将现行房地产保有环节的房