第二章 建筑经营管理.ppt

第二部分：通用条款是一些普遍适用的、带统一性 的、反应工程惯例的内容。 第三部分：专用条款是承发包双方结合具体工程情 况，经充分协商一致约定的条款，是对通用条款的 具体化、补充和修改。通用条款中有四十多处需要 在专用条款中具体约定。 5、工程项目建设过程中的主要合同关系： 构思决策 项目实施 项目运行 技术咨询合同 勘察、设计、施工合同，监理合同、买卖合同、借款合同，等 物业管理合同 业主：勘察、设计、施工合同，监理合 同，借款合同，等 承包商：承包（勘察、设计、施工）合 同，分包合同，买卖合同，等 6、现代建筑工程合同的要求 完备性：内容齐全，条款完整、不漏项，以 防止扯皮、争执； 当事人责任明确，不含混； 权责均衡，强调合作和利益的一致性； 符合工程管理的需要； 标准化； 具有灵活性。 合同标准化的意义： 方便合同的起草和评价，减少合同中的漏洞 方便投标和合同分析 标准的合同比较合理地反映了当事人的权利和责任 使用标准的合同条件，当事人熟悉且理解一致 便于管理的标准化和规范化 易被普遍接受 * 第二章 建设工程市场经营 一、建设工程市场的基础知识 市场及市场营销的基础知识 建筑市场 1、含义： 2、特点： 建筑市场的交换关系的复杂性； 建筑市场的范围广、变化大； 建筑产品生产和交易的统一性； 建筑产品交易的长期性和阶段性 建筑市场交易的特殊性。 建筑市场经营 1、含义： 2、内容： ★ 市场调查； ★ 工程投标； ★ 选择经营方式； ★ 谈判与签订合同； ★ 索赔和中间结算； ★ 竣工结算 。 二、建筑企业经营方式 １、概念：是指建筑企业向用户或服务对象提供产 品或服务的方式，也是组织建筑生产活动所采取的 管理方式。（承发包方式） ２、建筑承发包方式演进 世界范围内工程承发包方式的发展，大致经历了 “合—分—合”的过程，可以粗略地分为五个发展阶 段： 第一阶段（14世纪前）：由业主直接组织雇佣工 人进行工程营造； 第二阶段（14～15世纪）：营造师出现。作为业 主的代理人，营造师管理工匠，并承担设计工作； 第三阶段（15～17世纪）：建筑设计师出现，承 担设计任务；营造师管理工匠、组织施工； 上述三个阶段都是按业主自营方式进行的工程建设活动。一般来说，自营方式是一种实报实销的经营方式，属于自然经济范畴，是一种落后的生产方式。 第四阶段（17～18世纪）：承包企业出现。业主作为工程项目的发包者，通过经济合同与作为施工者的承包企业相联系；建筑师负责规划、设计和施工监督，并且是业主与承包企业之间纠纷的调解人； 第五阶段（19～20世纪）：进入19世纪和20世纪，出现了总承包企业，并已形成了较完整的总包—分包体系，逐渐产生了以承发包为主要特点的多种经营方式。其中，建设项目工程总承包成为承建方式的主流。 经过近一个世纪的历程，工程总承包经营方式又有了丰富发展，出现了诸如交钥匙方式（承包商完成项目的设计、采购、施工、试车验收等工作，竣工后业主接过钥匙即可使用），BOT方式（建设——经营——移交）等多种形式。 经历了由原始的、在社会生产力较低情况下的“合”，到后来社会分工、专业化生产引起的“分”，进而又上升到高一级的“合”———即包含了高度的科学技术和科学管理、更细的分工和更复杂的协作。 3、建筑企业市场经营的主要工作 ★ 建筑工程投标； ★ 工程承包合同的订立和履行； ★工程结算§ 二、 工程招标、投标 1、概念 招标：是招标人为实现其投资目的，以法定形式吸引实施者参加竞争，并择优选择实施者的行为。 投标：是具有一定资质能力的实施者按招标文件的要求以投标报价形式争取中标的行为。 招投标方式最显著特点，是将竞争引入交易过程 好处：(1)招标人可以择优选择报价低、技术力量强、质量保证可靠、具有良好信誉的承包商，有利于节约和合理使用资金、保证工程质量； (2) 有利于减少腐败和不正当竞争行为； (3)有利于创造公平竞争的市场环境，维护市场秩序。 不足：程序复杂、费时、费钱。 通常由项目出包方作为招标人，通过发布招标公告发出招标信息，提出所需出包项目的性质、质量、技术要求、交货期、竣工期或提供服务的时间，以及对承包商的资格要求等招标条件（要约邀请），由各有意承包工程的承包商作为投标方，向招标方书面提出响应招标要求的条件（要约）参加投标竞争。招标方对各投标方的报价及其它条件进行审查比较后，从中择优选定中标者（发给中标通知书－承诺），并与其签订工程承包合同。 2、工程招标投标的特点 1) 公正，程序规范。 2) 公开，透明度高。 3) 公平，客观。 4) 交易双方一次报价成交。 3、招标方式 公开招标：是指招标人以招标公告