物业管理师《经营管理》第六章(3).docVIP

物业管理师《经营管理》第六章（3） 一、房屋租赁合同的概念和法律特征 （一）房屋租赁合同的概念 房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。 经营性物业的物业管理者一般有出租物业的责任，尽管这种责任根据业主的不同要求会有变化，如有一些物业管理者可能是惟一的出租代理，而另一些则可能与外界的独立的房地产经纪人共同承担责任。物业管理者应熟悉房屋租赁的相关法律及租赁合同的基本条款，以便有效地管理。 （二）房屋租赁合同的法律特征 1．房屋租赁合同是双务合同 双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。这类合同的每一方当事人既是债权人又是债务人，而且互为等价关系，即双方各自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权利。双务合同的主要意义在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务而自己却只有权利；否则就变成了单务合同。 2．房屋租赁合同是有偿合同 有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。 3．房屋租赁合同是诺成合同 所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。房屋租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人占有房子才算合同成立。 4．房屋租赁合同是要式合同 要式合同是相对不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同，否则为不要式合同。要式合同由法律直接规定的，称为法定要式合同；法律无明文规定的，只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同，称为约定要式合同。房屋租赁合同是法定要式合同。房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。合同签订后要到当地房地产行政主管部门登记备案，否则，租赁行为法律不予保护。 5．房屋租赁合同是继续性合同 房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。 二、房屋租赁合同的基本条款 （一）当事人姓名或者名称及住所 租赁合同是房地产权益的转让证书。它必须包括租赁双方的姓名并且有承租户和业主或者业主授权代表的签名。如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的名称并有该组织或公司的被授权代表签名及公章。当事人的住所也是租约的必要要素之一，法律上判定租赁当事人之间的有关通知的送达都是以租约上的地址为准。 （二）房屋坐落、面积、装修及设施状况 1．该条款是对出租物业的描述。 如果出租物业包括了土地，则在合同中必须有精确的法律描述。如果出租物业只是一幢大楼的一部分，则写明大楼的地址及房间号码已足够。 2．对于商业铺面，最好是除了地址、号码的描述以外还必须有承租户对使用公共部位如电梯、楼梯、大厅、停车场位置以及走廊等处的使用权的描述，除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后。 3．物业描述中可能规定了对租赁空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。有时这些具体的要求会使租约显得冗长而复杂，这样租赁双方可另立一个补充合同作为正式合同的有效附件。 （三）租赁用途 租赁用途是租赁合同中的一个重要条款，是指合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同；承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人与出租人应当另行签订租赁合同。 在写字楼和工业物业租约中非常流行的一条限制性条款，用于限制承租户使用房屋只能用于一般租约规定的用途，而不能用于其他目的。这些限制条款的用词必须清楚和不含糊。因为法院是根据限制条款的含义来解决任何争端的。如果没有书面的限制性条款，承租户可以将房子用于任何合法的用途。对于多用户大楼来说限制房屋用途的另一方法是制订“大楼管理规则”，它规定了更为详细的处理日常事务的方法，如承租户如何使用公共场所、停车场和大楼的运营时间。这些规则是为了保护物业的良好状态，维护物业的声誉和安全以及促进所