物业管理师《经营管理》第六章(4).docVIP

物业管理师《经营管理》第六章（4） （五）租金及支付方式 租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。有关租金的制定及调整详见本章第二节。 （六）房屋的修缮责任 租赁双方必须在租赁合同中明确列出各自的修缮责任。 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复、致使房屋发生破坏性事故、造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。 租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。 房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的住用安全。修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。 租赁合同中还应说明，如果房屋在租赁期内被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租人或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。 （七）转租的约定 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。这里需要注意的是，承租人在租赁期限内，如想转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的条件下，还必须征得房屋出租人同意，在房屋出租人同意的条件下，承租人可以转租给他人。 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关规定之外，还必须在合同中有原出租人书面签字同意，或有原出租人同意的书面证明。转租合同也必须按照有关规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的租赁合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。 （八）变更和解除合同的条件 租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。在符合法定条件和程序的情况下，允许合同的变更与终止。 变更或者解除租赁合同，使一方当事人遭受损失时，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。 1．房屋租赁合同的变更 根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。 （1）因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。 （2）因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。 （3）因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。 （4）租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。 （5）由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。 2．租赁合同的终止 合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。 （1）自然终止 租赁合同自然终止的情况包括：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；当事人协商一致的。 （2）人为终止 人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使合同终止。一般包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止。对于无效合同的终止，合同法规中有明确的规定。 对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；承租人利用承租的房屋进行违法活动的；故意损坏房屋的；法律、法规规定其他可以收回的。 对于承租人有上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此而造成的损失。