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物业管理师《经营管理》第七章（7） 成本估算结果汇总 完成前述各单项成本估算后，还需要进行各成本项目的汇总，以便形成按单位建筑面积计算的合计物业管理服务成本或物业管理服务支出。物业管理成本估算结果汇总计算，可借助于如下公式： P=∑Fi/S 式中： P——某项物业管理成本，单位为元/月·㎡； Fi——各分项费用； i——费用项数，i=1，……，n； ∑——所有费用项目算术和； S——参加测算的物业总建筑面积。 此外，物业管理企业还要进行成本估算结果的分析工作，根据以往经验，分析判断各项费用比例的合理性，并在必要时进行相应的调整和修正。 成本预算的意义与要求 （一）成本预算的概念与意义 成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。具体而言，了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果及其财务状况；预测未来是在了解过去和分析现在的基础上，对未来可能出现的各种情况及其对公司成本的影响进行科学的推断。 成本预算是物业管理企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是企业成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案，是成本决策结果的系统化。正确地编制成本预算，可为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标，并为进行成本管理提供直接依据；而且，成本预算还能动员和组织全体职工精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使企业有效地利用人力、物力、财力努力改善经营管理，以尽可能少的劳动耗费获得较好的经济效益。同时，成本预算还可作为物业管理企业经营业绩的考评标准。 （二）成本预算的基本要求 成本预算的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循以下基本要求： 1．成本预算必须同其他预算相协调 物业管理企业的收入预算、资本预算、现金预算等都是编制成本预算的重要依据。编制成本预算时，一方面要综合地反映这些预算的要求，另一方面又要根据合理降低管理服务成本、减少相关费用的要求，对这些预算提出进一步的改进意见，使企业的各项预算相互衔接，协调平衡。 2．成本预算要以各项定额为基础 物业管理企业制定的各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是编制成本预算的直接依据。成本预算必须以各项先进的技术经济定额为基础，因此，应及时完善和修订各项技术经济定额。 3．成本预算应有相应的技术经济措施保证 在编制成本预算时，首先应进行成本预测，如果没有相应的技术经济措施，成本预算便失去了意义，编制和执行成本预算就会流于形式，也不能作为成本分析和考核的依据。因此，编制成本预算应积极发动职工，提出具体切实可行的措施，使成本预算建立在可靠的基础之上。同时，职工的参与也能有效地增强其对成本管理目标的认同，从而提高达成目标的可能性。 4．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 物业管理服务中，如何提高物业管理资金的使用效益是物业管理企业始终关心的主题。为此，不仅要求严格控制成本支出，更重要的是在编制成本预算的过程中，应充分考虑各项成本支出的必要性及其经济价值，防止和避免成本预算中包含不应发生的成本项目。 5．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 预算作为一种控制目标，其水平的高低既应该体现出挑战性，同时也应是可实现的，不应是高不可攀的，否则，财务预算难以起到应有的作用。具体而言，编制的财务预算既应符合公司的实际情况，不宜过低，同时也不宜过高，通过全体员工的努力应能够实现。