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物业管理师《经营管理》第三章（3） 财务评价指标体系 房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。 盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。 清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。 盈利指标计算方法 （一）动态指标 财务净现值 财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。 一、项目概况 “MGM中心”项目，位于北京市东三环路姚家园路口，团结湖公园北侧，处于首都机场到天安门广场轴线上的中心点，是北京市商贸中心区内的黄金地段。项目所处的位置距天安门广场8km、至王府井商业区6km、至首都机场20km、至亚运村约10km、至北京火车站约6km、至北京西客站约15km，其环境和交通条件十分理想。 该项目规划用地面积为15246.0㎡，规划允许建筑面积为8.7万㎡，由一栋二十六层写字楼和两栋二十六层的公寓组成，其中地上一至三层及裙房为综合商场和餐饮娱乐服务用房，内容包括：餐厅、咖啡厅、美容美发、按摩室、舞厅、多功能厅、保龄球室、台球室、棋牌室、电子游戏室以及会议室。地下一层作为商场使用；设备层和停车库分别设在地下二层和三层。 本项目中写字楼和公寓的主要服务对象是国内外商务人员、金融机构和各类公司，为其从事经济活动及公务活动提供良好的办公、生活环境。项目中商贸、餐饮、娱乐等配套服务设施的主要服务对象为租住本项目写字楼和公寓及附近地区的城市居民。 该项目由A公司开发建设，写字楼于2001年初开工建设，2002年6月底完成主体结构封顶，2003年5月竣工交付使用。公寓楼及裙房商业于2001年初开工，2002年8月初完成到±0.000，2003年6月主体结构封顶，2004年5月竣工投入使用。 现有B公司拟购买“MGM中心”的两栋公寓物业，C公司作为B公司房地产资产管理工作的长期伙伴，为了辅助B公司决策并判断承接本资产管理工作的可行性，对该置业投资项目进行了投资分析。 二、规划设计和建造标准 （一）规划设计方案 1．设计方案 “MGM中心”公寓楼，紧邻北京市团结湖公园北测，该公园占地面积13.8万㎡，公园内除有苏州园林式的十大景点之外，还有占地4.6万㎡的人工湖。使得未来MGM中心公寓楼的住户能在繁华的大都市中，享受宝贵的自然环境和少有的湖光水色，使居住生活质量大大提高。 “MGM中心”公寓由两栋二十六层的建筑物组成，其中地下一层至地上三层为商业零售用房，地下二层和地下三层为停车库和技术设备用房，地上四层至二十六层为公寓楼，是集购物、娱乐、居住为一体的综合性大楼。