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百乐苑小区全程销售策划方案 策划人：新疆公路规划勘察设计研究院 李信宽容 前言： 任何理智的投资者对新疆乌鲁木齐当前的房地产市场都有一个清醒的认识，经历了低迷混沌到繁荣昌盛后，今天新疆乌鲁木齐的房地产市场也和其他城市一样则陷入了不知所措的境地，既包括开发者、销售者、也包括消费者。对此现象我们称之为极度热胀后昏厥。造成昏厥的原因是前期房地产市场利润巨大，各项目盲目上马，质量低劣等，结果忽视了项目开发的各种可行性的研究及科学严谨的行销策划方案及经营方案的精确制定与监督，造成了一旦遇到市场萧条便无能为力的局面。作为我们也很明了眼前的局势，客观的讲，眼前的销售是困难了许多，但这也是市场成熟和消费者成熟了的一种表现。适应不同层次的市场依旧很多，只是做市场的水平要提高，这说明好的产品还必须配备优秀的广告策划和行销策划手段，一切必须讲究科学专业和计划性，否则产品很难面对这个竞争激烈的市场。“百乐”作为房产投资集团，此次项目的竞标公司之一，我们的专案小组通过对项目的仔细了解，对市场的周详分析，现将有关策划方案的具体内容介绍如下： 一、?? 市场调查 (一)、调查路线：河滩路——珠江路——仓房沟路——乌吐公路 (二)、调查对象： 1、广源小区 地理位置：位居城南中心，占尽八方优势； 销售价格：起价1280元/平方米，均价：1460元/平方米； 售卖方式：A设售楼中心，内设沙盘，并有楼房等有关资料； 销售人员现待接待，服务水平一般。后在《乌鲁木齐晨报》强力推出正版广告（投入量较大）； 售楼形势：一期工程销售已告尾声，现主力销售二期期房（２０００年7月入住）； 物业定位：只有一般品位、文化、艺术背景较少的小区。 　　　 ２、三星小区 　　　　　　 地理位置：珠江路北（属三建园内）； 　　　　　　 销售价格：1480元/平方米； 销售方式：A、设有售楼中心，内设沙盘，提供楼房，销售人员，现场接待， 服务水平比较好； B、采取平面广告投放； 售卖形势：全部为现房（2000年入住），楼盘基本销售完毕； 物业定位：属中档物业，属单位开发小区，定位较模糊。 3、国怡苑 地理位置：珠江路北（属三建园内），是三星小区的邻里； 销售价格：起价1480元/平方米； 售卖方式：A、设有售楼中心，外观宏大，内部装修豪华，销售人 员现场接待，服务水平高，直观感较深刻； B、平面广告投入力度较小； 售卖形势：全部为现房（2000年6月入住），楼盘基本销售完毕； 物业定位：属中档物业，属单位开发小区，定位较模糊。 4、景秀苑 地理位置：河滩路与珠江路道交口； 销售价格：起步价：2600元/平方米； 售卖方式：A、设现场售卖处，配套不齐全，沙盘、楼书均无制作，销售人 员服务一般； B、在《乌鲁木齐晨报》上推出广告，粒度较大； 售卖形势：期房销售（高层），销售情况不乐观； 物业定位：中档物业，地理处优。 5、城市华园 地理位置：珠江路南； 售楼价格：高层起步价2380元/平方米； 售卖方式：A、现场设售楼中心，配套基本齐全，接待人员服务水平一般； B、推出媒体广告，力度不大； 售卖形势：尚不开盘，开盘拟推出10套特惠房； 物业定位：中档物业，定位无规划； 6、北国春城苑 地理位置：珠江路南与城市花园是邻里； 销售价格：高层起步价：2380元/平方米； 售卖方式：A、现场设售楼中心，内设沙盘，并有楼房等有关资料，销售人员现场接待服务水平较好； B、各媒体投放力度不大； 售卖形势：高层现房销售，销售状况一般；部分高层为期房（2000年入住）， 到目前还售未完，销售情况不乐观 物业定位：中档物业，定位无规划； 二、市场分析： 通过