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第六章 房地产开发项目建设管理 第一节 房地产开发项目建设管理 一、房地产开发项目建设管理模式 （一）自行建设管理 是指房地产开发企业自行组织工程建设管理机构进驻施工现场对开发项目的工程质量、工程进度和建设投资进行控制，甚至还负责主材与设备的采购供应。 优点：发挥人才优势，能够按照统一开发部署进行施工组织,可确保工程控制指令的贯彻执行和及时反馈，确保进度、质量和投资目标的实现。 缺点：需要组建一个专业配套、结构合理、经验丰富的智力型群体， 二、房地产开发项目进度管理 是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。 （一）房地产开发项目进度管理的主要内容 1、论证与分析房地产开发项目建设总周期 2、编制开发项目建设总进度计划、年度计划 3、核准施工进度计划 4、编制其他配套进度计划 5、督促监理工程师 6、检查与纠偏进度计划 四、房地产开发项目质量管理 质量管理是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。 工程质量控制计划 各方质量行为的监督 主要质量控制点 确立有关质量文件的档案制度 第二节 房地产开发项目合同管理 一、房地产开发项目合同管理的组织机构 设置合同管理部门 设立专门的项目合同管理小组 设立合同管理员 聘请合同管理专家 二、合同管理的主要任务 第三节 项目竣工验收 是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。 * * （二）委托建设管理 是指开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服务企业来完成。 （二）进度计划的编制方法 1、横道图法 2、网络图法 三、房地产开发项目投资管理 是指在保证工期和质量的前提下，利用组织 、经济、技术和合同措施将承包控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。 （一）编制投资计划： 按照投资构成、子项目、时间等因素分解 （二）跟踪投资 1、设置跟踪指标 2、定期采集信息 （三）支付工程款 1、工程款的种类 工程预付款 工程进度款 2、支付工程款的方式 按月支付 竣工后一次支付 分段支付 （四）分析投资 利用会计核算，业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。 三、合同策划与签订 1、合同策划：开发企业对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同实施的接触条件、标包的工程范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程中应注意的问题。 四、合同变更 是指合同实施过程中由于各种原因引起的设计变更、合同变更，包括工程量变更、工程项目变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。 *