总复习五(9-12章).pptVIP

【例10-8】某公司有六个互相独立的投资项目。各项目每期期末的净收益都相同，寿命期皆为8年。若基准收益率为10％，可利用的资金总额只有3000万元时，应选择哪些方案？若该公司所需资金必须从银行贷款，贷款数额为600万元时利率为12％，此后每增加600万元利率就增加4％，则应如何选择方案？ 四、混合型方案的选择 四、混合型方案的选择 第12章 社会影响评价和环境影响评价 房地产投资分析 一、社会影响分析的含义 社会影响分析指在系统调查和预测拟建项目的投资、运营产生的社会影响与社会效益。 房地产投资项目社会影响分析是指识别、监测和评估房地产投资项目的各种社会影响，分析当地社会环境对拟投资房地产项目的适应性和可接受程度。 四、房地产投资社会影响分析的步骤 1、调查社会资料 2、识别社会因素 3、论证比选方案 项目所在地的基本情况 受影响可能发生的变化 人口资料 风俗习惯 各利益群体对项目的反应 影响人类生活和行为的因素 影响社会环境变迁的因素 影响社会稳定与发展的因素 （1）确定分析目标与分析范围 （2）选择分析指标 （3）确定分析标准 （4）列出备选方案 （5）进行项目分析 （6）专家论证 （7）编制社会影响分析报告 五、房地产投资社会影响分析的内容 社会影响分析 对空间范围内居民收入、生活水平、就业、不同利益群体、弱势群体、文教卫、基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响。 互适性分析 社会风险分析 分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。 将可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长且容易导致较大矛盾的社会因素进行预测。 六、房地产投资社会影响评价报告 要求： 深度的要求 数据的要求 格式的要求 方法的要求 六、房地产投资社会影响评价报告 内容： 报告摘要 房地产投资项目概述 社会影响范围的界定 社会经济调查 利益相关者分析 减轻负面社会影响的措施方案及可行性 参与、磋商及协调机制 监测评价 12-2 环境影响评价 房地产投资分析 二、房地产投资项目环境影响评价存在的问题 外 界 环 境 环境影响报告书 环境影响报告表 环境影响登记表 缺少人居环境评价 三、房地产项目环境影响评价的内容 环境影响报告书内容： 总则 建设项目概况 工程分析 建设项目周围地区的环境现状 环境影响预测 评价建设项目的环境影响 环境保护措施的评述及技术经济论证 环境影响经济损益分析 环境监测制度及环境管理、环境规划的建议 环境影响评价结论 五、环境影响的经济损益分析 环境保护措施及其技术、经济论证的内容： 环保措施技术经济可行性论证 污染处理工艺达标排放可靠性 环保投资估算 依托设施的可行性分析 环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。 1-6开发项目的不确定性因素 7-10置业项目的不确定性因素 * 标准差系数较小,风险较小. * 绝对效果检验和相对效果检验 * 增量投资什么时候被收回是投资者关心的问题。 * 增量投资什么时候被收回是投资者关心的问题。 * 3、（1）目标就是与国民经济、地区发展目标的一致性；范围包括时间范围和空间范围 （2）（3）增加了多少就业，增加了多少税收，解决了多少人的住房问题，满足了多少数量的产品需求等 （4）有备选然后进行选择。PX怕污染去月球吧，路费又太贵 （7）最终出据报告性东西。 * 第九章 房地产投资项目不确定性分析 第一节 房地产投资项目不确定性概述 第二节 盈亏平衡分析 第三节 敏感性分析 第四节 概率分析 第一节房地产投资项目不确定性概述 一、房地产投资项目不确定性的含义 由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象称为不确定性。 二、房地产投资项目的主要不确定性因素 1、土地费用 2、建安工程费 3、租售价格 4、开发期和租售期 5、容积率及有关设计参数 6、贷款利率 7、购买价格 8、空置率 9、运营费用 10、权益投资比率 第一节房地产投资项目不确定性概述 三、房地产投资不确定性分析的作用 1、不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决策。 2、不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。 房地产投资项目的不确定性分析主要包括临界点分析、敏感性分析、 概率分析或风险分析。 三、临界点的线性分析 3、临界点分析的图解法 0 Q0 E S C CV CF 收入 或 成本 Q 亏损区 S为销售收入；C为成本总额；P为销售单价；CF为固定成本；Q为销量或工程量；CV为可变成本。 盈利区 -20%