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房地产投资笔记整理 欢迎各种补充。个别问题不作一一展开。 一．2011/11/23 例举深圳房价2002年以来至今的涨跌幅,罗湖 福田 南山 结论：没有一个资产是只涨不跌的，房地产也是如此。 二．Q:为什么要学这门课 1.关系到老百姓的衣食住行 2.是居民重要的投资手段 3.成为拉动经济的重要拉动产业 4.成为银行的重要服务行业 5.成为资本市场重要的服务行业 Q：假如有100万，是买房还是租房？ 用来投资 Q：买500万的房子（不买卖），现在房子涨到600万，有收益吗？ 有。按揭贷款多出100万的比例（搞清楚赢利点） 三、日本、香港、中国大陆房地产价格走势图 四．各国汇率 在1美元=240日元的年代，全球许多产品made in china 85年《广场协议》签字之后，日元开始升值，1美元=79日元，自此，日本产品迅速被韩港台及新加坡代替。 中国为了避免日本的悲剧，不许人民币升值太快。 购买力评价+出口贸易评价——确定汇率的方法 中国——出口贸易评价体系 国际通用——购买力评价 五．房地产投资结构 购买者结构：年龄（居住/投资）；性别；职业；收入；地域 开发者结构：年龄（开发商的喜好：居住，投资）；性别；接受教育程度；地域 老年人：居住在医院旁，平房。 中年人：品质（郊外别墅）复式 年轻人：downtown 夜生活丰富，温馨 中国人需要颠覆的观点 国外人才金字塔 国内人才金字塔 资产 人才 团队 品牌 市场 市场 品牌 团队 人才 资产 人才，分为通才及专才（公务员是通才） 资源的运用 Q:你如何看待伍佰元大钞的发行 好处：节约成本 坏处：支付成本 失窃危险（损失更多） 六．经典案例：以小搏大——盐田港 思路：借钱—占股—发行—融资—还钱 类似案例：蒙牛融资的失败（不及时还款） 资产金融化：美元和资产、黄金等是对冲的B存量—流量—增量 C 所有不良资产变成了优质资产 A 资产：a，住房抵押贷款 b，汽车消费贷款；c。信用卡应收款 d，商业不动产抵押贷款 e，银行中长期贷款 f。银行不良资产 B 流程：a确定基础资产并组建资产池； b 建立特别目的的载体(SPV)； c 资产转移（基础资产从发起人的地方转移到SPV0 d 信用增级； e 信用评级（标普，缪迪） f 发售证券； g 支付对价 h 管理资产池 I 清偿证券 C 结构重组：将基础资产转移给特别目的载体（SPV）以实现破产隔离，并将基础资产的现金流进行重组的过程（图） D 信用评级将资产变得模糊（资产评级的坏处） a.劣质资产变成优质资产 b简单的资产通过数字变得复杂资产，一般看不懂 c安全资产替代（eg：雷曼投行倒闭—A方案，案保B方案 李嘉诚8000亿投资巴拿马运河-——大公司一般投资密集型或垄断性行业/项目） d国际评级机构审查不严—标普 缪迪 e投资者盲目相信大的投行及信用评级机构 Q：是否解救欧债危机？ 欧洲经济一直比较好，然而现在欧元美元 若现在援救欧洲，则是要用美元买欧债， 那么，中国想欧洲：A对科技解禁；B承认中国的市场经济地位 九 小组讨论 Q 经过本次经济调整，中国经济会呈现“L W V U”哪个形状？ L型：一般出现在人口老龄化的国家：欧洲，日本 近年来，中国要警惕人口老龄化：“奖一保二争三” W型：经济衰退很严重——美国（美元对黄金进入下行区间） V型：a 突发事件 天灾人祸 战争 U型：经济发展典型形态。目前中国的经济形态。原因如下： Q 万豪酒店以最低成本发展连锁酒店 关键词：租——酒店内任何设施，装修都采用“租” （苏洲工业区—租厂房给企业） 十 金融资产三大定律 没有资产是只涨不跌的 资产久涨必跌，久跌必涨 买低位资产，卖高位资产 十一房地产金融 楼花：尚未完工的商品房在竣工阶段（完工25%）就开始向市场销售。 预售商品房—期房，对房地产开发商最有利 创始人---霍英东 经典案例：万科买地，2亿可以盈利，结果以9亿买地，请问超支情况下如何盈利。 关键字：“资产证券化” 万科 ：可增发一亿股，原8元股价以5元增发——拿到5亿 9亿资产