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开发商擅自出售小区物业服务用房的责任认定——翁某诉上海某房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷案 【案 ?? 例】翁某诉上海某房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷案 【简要提示】开发商未征得业主同意擅自出售小区物业用房的房屋买卖合同效力，应当根据合同签订的时间进行区别对待。《物业管理条例》出台后订立的合同，应认定无效。《物业管理条例》出台之前订立的合同，一般认定有效，若房屋过户遇到障碍，购房人可以合同目的不能实现主张解除合同。 【主审法官】范一 ????????????????【案例撰写人】范一 ??? 一、基本案情 ??? 原告翁某。 ??? 被告上海某房地产发展有限公司。 ??? 上海市某区某路某号（全幢）房屋（以下简称系争房屋）系某小区的物业管理用房。2003年3月5日，被告上海某房地产发展有限公司（以下简称某公司）取得了系争房屋的大产证，其中房屋类型有“店铺”、“新工房2”、“其他”、“公共设施”四类，系争房屋类型登记为“其他”。2003年5月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房出售合同》，约定原告以423,894元的价格向被告购买本案系争房屋。合同第9条约定，“……该房屋为商业用房……”。随后，原告分两次付清了全部购房款，被告亦向原告交付了房屋。2003年6月23日，系争房屋登记到原告名下，房屋类型登记为“其他”，用途登记为“店铺”。2007年上海市某业主委员会（以下简称某业委会）向上海市浦东新区人民法院提起（2007）浦行初字第N号行政诉讼，要求撤销原上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地局）颁发给翁某的系争房屋房地产权证。2007年10月9日，原市房地局作出更正登记，将房屋权利人由翁某更正为某公司，房屋用途更正为“特种用途”。某业委会于2007年10月11日向法院提出撤诉申请，法院同日予以准许。2008年10月18日，原市房地局经上海市人民政府机构改革，变更为上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）及上海市规划和国土资源管理局（以下简称市规土局）。2009年2月9日，原告向上海市浦东新区人民法院提起（2009）浦行初字第34号行政诉讼，要求确认原市房地局将系争房屋变更登记至某公司名下的行为违法，并要求市房管局与市规土局赔偿原告损失人民币（以下币种相同）1,774,440元，法院于2009年4月22日一审判决驳回原告翁某的全部诉讼请求。翁某不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2009年6月23日作出（2009）沪一中行终字第163号行政判决，驳回上诉，维持原判。2010年7月22日原告提起本案诉讼。 ??? 本案审理过程中，为查明相关事实，应原告申请，法院委托司法鉴定机构对系争房屋同地段同类型商铺于2010年7月22日的市场单价进行评估。鉴定结论为系争房屋（设定为商铺）于2010年7月22日的总市价为180万元，折合建筑面积单价为每平方米18,259元。经庭审质证，原告对评估报告没有异议；被告对评估结论本身没有异议，但认为不应将系争房屋假定为商铺进行评估。 ??? 原告翁某诉称，双方就系争房屋签订出售合同后，原告曾于2003年6月23日取得了系争房屋的《上海市房地产权证》，但嗣后该产证被行政机关撤销。原告曾试图通过行政诉讼恢复物权权利未果，现依据合同法规定要求被告承担合同责任。原告诉请：1、依法判令解除原告与被告签订的《上海市商品房出售合同》，被告返还原告购房款423,894元；2、判令被告赔偿原告房屋重置差价损失1,376,106元；3、由被告承担本案诉讼费用、评估等费用。 ??? 被告某公司辩称：原、被告签订的《上海市商品房出售合同》真实合法有效，且已经由房地产登记机关将上述房屋产权过户登记给原告，原告也已付清房款，双方合同已经履行完毕。现因市房管局与市规土局未经本案原、被告同意，擅自作出更正权利人的更正登记，非被告过错，故原告无权解除合同。原告权利受损系由于案外人市房管局与市规土局擅自变更系争房屋权利人所致，故应由行政机关承担责任。 ??? 二、法院的认定和判决 ??? 浦东新区人民法院经审理后认为：原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，不违反合同缔结时法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务。因系争房屋为物业管理用房，根据当时《上海市居住物业管理条例》的相关规定，不得单独转让，故虽然系争房屋于2003年6月23日曾过户至原告名下，但已被房地产管理部门更正，被告事实上未履行将系争房屋过户给原告的合同义务，系被告违约，而且根据目前相关法律规定，被告已经不可能履行此项义务，原告据此要求解除原、被告签订的《上海市商品房出售合同》，具有事实及法律依据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合