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学 号 天津城建大学 房地产策划案例 大作业 手表厂项目商业部分开发条件分析报告 起止日期： 年 月 日 至 年 月 日 学生姓名 班级 成绩 指导教师(签字) 学院 年月日 一、宏观环境研究 1 （一）经济环境 1 （二）政治环境 2 （三）人口环境 3 （四）自然环境 3 （五）宏观环境研究小结 4 二、项目区域环境研究 4 （一）项目区域概况 4 （二）区域市场分析 6 （三）项目区域商业市场小结 9 三、出让宗地情况 9 （一）宗地面积及形状 9 （二）宗地权属及土地现状 10 （三）宗地开发程度 11 四、项目规划经济技术指标 11 （一）规划控制指标 11 （二）规划原则 11 （三）技术经济指标 12 五、项目SWOT分析 13 （一）项目优势 13 （二）项目劣势 13 （三）项目机会 13 （四）项目威胁 13 六、项目开发条件研究结论 13 七、案例总结 14 一、宏观环境研究 （一）经济环境 天津市经济高速发展，GDP连年保持高速增长，2012年前三季度GDP完成9188.45亿元，按可比价格计算，增长13.9%，主要经济指标增幅继续保持全国前列。 2011年天津人均GDP达到88536元，人均收入达到26921元（折合当年汇率为4273美元）。 宏观经济增长 经济发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 图1 天津市历年GDP发展状况 以下为2011年天津以及主要城市相关区域经济发展指标比较情况： 表一 主要城市发展指标 数据指标 一线城市 天津 可比二线城市 北京 上海 石家庄 青岛 常住人口（万人） 2018.6 2347.46 1354.58 1027.98 766.36 GDP（亿元） 16000.4 19195.69 11191 4082.6 6615.6 人均GDP(元) 80394 82560 86495.6 33462 65016 财政收入（亿元） 3006.3 3429.83 1454.9 489.0 2407.8 外资引进（亿美元） 70.5 126.01 130.56 8.1 36.34 人均可支配收入（元） 32900 36230 26921 20534 28567 社会商品零售总额（亿元） 516．2 3040.99 3395.06 1663.0 2232.9 金融机构存款余额（亿元） 75001.9 58186.5 15924.7 6715.3 8901.27 房地产开发投资（亿元） 3036.3 2170.31 1080.04 370.7 782.7 商品房销售面积（万平米） 1440 1771.3 1643.11 312.9 1028 以上数据表明，天津城市经济环境呈现以下特点： 与北京、上海等一线城市相比，人口总量和综合经济实力差距明显。 与其它二线城市相比，人口总量和综合经济实力处于较为领先的地位。 2011年天津市经济增长较快，人均GDP在全国名列前茅。 较大的人口总量和较为雄厚的综合经济实力，为天津房地产业发展提供了良好的区域经济环境。 （二）政治环境 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。? 系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。? ?2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。? 无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。? 中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如