通州项目营销策划案修改版.docVIP

通州项目营销策划案 通州项目(以下简称为本项目)为我司承接策划与代理销售的综合性房地产项目，集住宅、商业、公建于一体。我司经过广泛细致的市场调研、客观的市场与产品论证和审慎的创意思考三个工作阶段后，得出本项目营销策划方案。  北京市房地产市场概况 北京市房地产市场具有鲜明的特性：一方面，它的市场竞争激烈程度在全国各大城市中位居首位，同时，它还是全国平均楼价最高的地区。另一方面，由于北京特有的地缘政治关系、政府的全方位控制，使得北京的房地产市场从金融信贷支持、公有住房改革等许多方面，发展的步伐落后于上海、广州等同类型城市。但是，自北京地产市场由原来的卖方市场转入买方市场后，市场化的进程大大加快，北京的房地产市场进入了一轮崭新的高速发展时期。 北京房地产发展的宏观环境 经济保持快速稳定运行，房地产发展基础雄厚 今年以来，北京市经济一直保持快速稳定的运行格局。需求步扩大，人民生活水平稳步提高。国民经济保持增长。消费结构逐步升级，住宅、轿车、通讯、旅游等新型消费不断升温，消费热点扩大房地产投资是亮点。虽然目前商品房销售面积大于竣工面积，但考虑到前年同期即已开始的房地产项目新开工面积的猛增和原有停建缓建项目的陆续复工，市场未来潜在供应量巨大。三大热点区域即泛中关村地区（中央科技区）、泛亚运村地区（中央生活区）、泛CBD地区（中央商务区）继续被看好，新奥运有望开启北京楼市的新财富时代?经过十几年的发展，中关村地区、亚运村地区、CBD地区是项目比较集中、配套比较完善、最被市场看好的三大板块。据全市项目信息统计，这三个区域的写字楼项目个数占全市写字楼项目个数的比例分别是：16％、4％、8％，一个区域写字楼档次和集中程度可以反映该区域的繁荣程度；泛中关村地区、泛亚运村地区、泛CBD地区新开盘项目个数占全市全年新开盘项目个数的比例分别是14％、8％、20％。可以预计，今年这三大热点区域将继续被市场看好。板楼有着自己与生俱来的优势?通风采光好出行便捷安全景观环境好。目前北京板楼一般在8至14层左右、一梯两户。之所以受欢迎，是因为它非常符合以人为本的设计理念，其现在北京销售得最好的户型平均面积在75－110平方米之间北京也开始出现户型合理回归的趋势。统计结果表明，现在北京销售得最好的户型平均面积在75－110平方米之间六城市调查显示：北京人购房最重交通根据零点调查的一项针对北京、上海、广州、大连、成都、西安六市居民的入户调查结果显示,北京居民最为关注的因素是交通便利性（58.6%），另外北京居民中更加重视价格的人群比例（44.1%）明显高于其他城市这同北京市居高不下的房价水平不无关系：越年轻、文化程度越高、收入越高的居民对于户型设计、周边人文环境、物业管理、建筑风格、智能化水平、配套娱乐设施等因素的关注程度越高；年龄越大、文化程度越低、收入越低的居民，则对房屋面积、房屋朝向、价格等因素的关注程度越高 虽然房地产企业数量多、规模小，仍是市场一大特点开发规模最大的前100家企业，其项目占到市场全部在售项目总规模的62％，平均开发规模66.3万平方米；大企业集团重拳出击势头很猛，并将改变北京房地产市场的格局。可以预期，北京房地产市场经营格局将会发生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被无情逐出北京市场，二三十家大型开发集团将主导北京市场。 局部建筑本体的创新与去年楼市狂炒概念不同，今年楼市开始注重建筑本体的创新。以往，许多开发商把功夫用在广告上，年，越来越多的开发商开始把心思花在了建筑本体之上，有力地提高了住宅品质与过去的概念炒作形成鲜明对比。北京潜在购房人群的购买能力呈金字塔形分布，而且逐年下移，今年市场整体需求量还会增长。据对北京3年来入市项目价格结构的分析表明：商品住宅供求结构一直不匹配，在开发商相对倾向于取向消费金字塔塔尖、获取高额利润而下层的消费群体难于在短时间内发生质变的大背景下，住宅细分市场上就会呈现出一个层面上的残酷竞争，层面上的有效供给不足。?? 开发商更趋向于成熟，消费者更加理性，市场细分更明晰 供应量的激增，竞争的升级使开发商更加追求产品的差异性和销售技巧，而不是简单粗犷的开发推广方式。如何把房地产作为一个提供生活方式的平台来运作，是大家面临的问题。现楼销售、环境先行的开发模式将成为规定动作。 消费者更加理性，注重项目的品牌与环境，提高自己的生活素质，高中低各有选择。选择的结果将导致目前的中档楼盘继续分化，一部分楼盘通过提升品质、优化配套，进而跻身高档楼盘之列而另一部分楼盘通过降低成本、压缩利润，去俯就中等收入者的需求。? ? 立体营销将代替平面营销，小众营销越来越重要 立体营销是指以公关活动为中心，以软广告和硬广告为两翼，更科学、系统地建立营销体系，相互呼应，立体的牵动市场，而不是单纯的平面推进；小众营销是相对于大