南昌房地产策划实例.docVIP

名 城 商 业 策 划 方 案 10房地产经营管理 诸葛超0103527 李星0103524 俞美珠0103529 1 一、市场研究 1 1、宏观分析 1 2、区域分析 1 3、2~3年区域经济发展 2 二、 项目地块分析 2 1、 项目地块四至 2 2、 周边环境 2 3、 地块swot分析 3 三、项目定位 5 1、项目定位背景综述 5 2、 形象定位 5 四、 物业发展建议 6 1、开发经营策略 6 2、物业管理推广定位 7 六、项目可行性分析 13 1、风险分析 13 2、项目各阶段销售策略及促销策略 15 一、市场研究 1、宏观分析 江西省环境分析：2011年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，在省委、省政府的坚强领导下，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，大力推进“鄱阳湖生态经济区”发展建设，全省宏观经济运行保持平稳较快增长，全年地区生产总值首次突破万亿元，达到11583.80亿元，按可比价格计算，比上年增长12.5%。这标志着江西经济迈入一个新的发展阶段。 2、区域分析 南昌市分析：投资规模接近2000亿元。2010年，全市投资规模创新高，全市50万元以上固定资产投资额接近2000亿元，全年累计完成1935.60亿元，增长32.0%，增幅继续位居中部首位。分产业看，第一、第三产业增长较快，分别增长111.4%、41.2%。按注册登记类型分，非国有投资主导地位稳固，民间投资增长迅速，全年非国有经济完成投资1443.99亿元，增长34.9%；其中，民间投资1288.06亿元，增长42.8%，增幅比全市平均增速高出10.8个百分点。按国民经济行业分，工业完成投资761.91亿元，增长17.8%；房地产开发完成投资230.15亿元，增长16.1%。 新建县蛟桥园区目前周围学校众多，商业大多涉及学生为主学生服饰、餐饮及生活超市，主要满足目前学生日常需求为主。区域周围已出现如财大购物广场大型购物超市以及小吃街等，已基本形成商圈气氛。 3、2~3年区域经济发展 新建县蛟桥园区为未来南昌市大学城，为未来南昌市教育，文化等中心。本地块靠近蛟桥区核心地段。未来有忘成为蛟桥区商业亮点之一 蛟桥园区商业尚属于成长期，商业成熟有待进一步培育及发展，目前区域内并未出现较高端的娱乐休闲性质商业。对本项目而言，在区域商业尚未成熟的时期，以项目目前的体量，需要在商业定位及业态规划上有所突破，以取得项目开发的成功。 二、 项目地块分析 1、 项目地块四至 本项目位于南昌市新建县区域，由江西财经大学蛟桥园校区、双港东大街、庐山中大道及财大贸易市场所围合。 地块北侧为财大贸易市场，南侧为江西财大附属中学，西侧为庐山中大道，东北侧为江西财大蛟桥园校区。 2、 周边环境 昌北经济技术开发区作为未来南昌市教育、文化等中心。到目前为止，江西财经大学、江西农业大学、东华理工大学等大学已迁入该区，财大购物广场已投入使用、财大附属中学也在附近。部分餐饮、超市目前也在蛟桥区建立，但总体来讲数量不多，仍有发展空间。 新建县目前常住人口已经超过了80万，且在稳定增长之中。未来一段时间之内，新建区将进入一个高速发展的阶段，目前潜力巨大，且本区域离市中心比较远，周围车流量较少，教育氛围浓厚，是比较适合居住的区域之一 3、 地块swot分析 优势分析 项目位置：本项目位于南昌市新建县蛟桥园区域，为 未来南昌市新兴区域，发展潜力较大 周边配套：项目紧临江西财经大学及附属中学、财大购物广场，近邻蛟桥镇县政府，配套在目前新建县区域属于较成熟区域。 项目展示性：项目处于交通要道，其中商业主临街面为双港东大街，项目展示性强，视觉吸引力较好 学校规划：项目地块附近有较多学校，在教育方面对区域居住群有较大吸引。 开发模式：项目有别目前南昌市商铺分割销售开发模式， 保持购物中心产权统一性，在购物中心开发的第一步已抢占 先机。 劣势分析 商圈规划：本项目不属红谷滩商业核心区域，区域商业发展受到一定限制 商业氛围：新建县区域目前商业配套缺乏，消费群较小，大多以中低收入的学生等人群为主，商业发展尚需一定时间的培养。 项目体量：本项目商业体量相对较小，对购物中心开发来说， 业态选择性有一定限制，商业吸引力相对较弱 交通劣势：项目主临街面为双港东大道，路道路较宽，对聚集人流有一定限制，且目前从八一大桥进入本项目路途较远，难以吸引老城区客户到本项目。 机会分析 经济发展：南昌市经济近年持续稳定增长，已达到购物中心 开发的经济发展要求 蛟桥园区定位：蛟桥园区为南昌市新开发区域，其中中心区为未来南昌市教育、文化等中心，本项目靠近核心区域，可借势而为。 蛟桥园区域定位：蛟桥园区域为昌北经济技术开发区最大的区域之一，规划居住人口25万，其中近10万师生，为项目基础消