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第二章 房地产投资及其区位选择 1、什么是房地产投资 答：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 2、什么是房地产直接投资和间接投资？两者的主要区别是什么？ 答：房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。（黑体字是主要区别） 3、房地产直接投资和间接投资的具体形式分别有哪些？ 答：房地产直接投资包括：房地产开发投资和房地产置业投资 间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。（1、房地产企业债券和股票投资2、投资与房地产投资信托基金3、购买住房抵押支持证券） 4、房地产投资的特性有哪些？ 答：1、为止固定性或不可移动性2、寿命周期长3、适应性4、各异性5、政策影响性6、专业管理依赖性7、相互影响性。 5、房地产投资风险的含义是什么？ 答：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。 　　当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于去期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。 6、风险与不确定性有什么区别 答：风险和不确定性有显著的区别。风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。但说某件事具有不确定性，则以为着对于可能的情况无法估计其可能性。 7、什么系统风险？有哪些具体类型 ？ 答：市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。 　　系统风险：通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、自然损失的或然风险等。 8、什么是个别风险？有哪些具体类型 答：非市场风险又称个别风险或非系统风险，是指投资者可以控制的风险。 　　个别风险：收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。 9、风险对投资者的房地产投资决策有哪些影响 答：①令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。 　　②根据风险管理的能力选择投资方向，使投资者尽可能规避、控制或转移风险。 　　③根据风险周期变化特点把握投资时机。 10、房地产投资中位置的涵义是什么？ 答：狭义的区位，是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置、微观位置。 广义的区位，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和所面临的竞争关系。 11、不同类型的房地产投资项目对未知都有哪些特殊要求？ 答：居住：为人们工作劳动之余提供安静舒适的生活休息空间。考虑的因素有：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境、居民人口与收入 　　写字楼区位选择过程中要考虑的因素有：位置、周围土地利用情况好环境、易接近性。具体包括：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 　　零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力。 　　工业物业：原材料提供的可能性，交通便利、劳动力资源、能源供应、环境污染的控制。 第二章 房地产投资及其区位选择 　　考试大纲： 　　掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。 　　熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。 　　了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。 　　知识要点： 　　1. 房地产技资的目的与内容 　　2. 房地产直接投资的内容 　　3. 房地产开发投资的内容 　　4. 房地产投资信托基金运作方式 　　5. 房地产投资的主要特征及利弊 　　6. 房地产投资市场风险和非市场风险的区别 　　7. 狭义的区位与广义的区位的区别 　　复习纲要： 　　一、房地产投资(掌握) 　　1. 投资 　　(1)投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。 　　(2)投资的分类：投资分为固定资产投资和流动资产投资。 　　固定资产投资是指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。 　　流