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浅谈房地产项目风险管理 摘要：本文借鉴现代项目风险管理理论，以房地产行业为研究对象，分析了房地产项目风险产生的原因及特性、房地产项目风险类型。文重点分析了风险分析、风险预防、风险转移、风险管理、风险抑制等五种风险管理与控制的方法。以期最大限度的把握与防范风险，提高收益的可靠性，达到收益最大的目的。 关键词：房地产；风险类型；风险管理 Abstract: This paper uses the theory of modern project risk management, the real estate industry as the research object, analyzes the reasons and characteristics of real estate project, risk of real estate project risk type. This paper focuses on the analysis of the method of risk analysis, risk prevention, risk transfer, risk management, risk control and other five kinds of risk management and control. In order to control and guard against risks to the maximum extent, improve income reliability, achieve maximum profit objective. 摘要：本文借鉴现代项目风险管理理论，以房地产行业为研究对象，分析了房地产项目风险产生的原因及特性、房地产项目风险类型。文重点分析了风险分析、风险预防、风险转移、风险管理、风险抑制等五种风险管理与控制的方法。以期最大限度的把握与防范风险，提高收益的可靠性，达到收益最大的目的。 Keywords: real estate; risk; risk management 项目风险，是指项目在投资过程中能引起损失产生的不确定性，它包括不确定性和损失两个基本因素。项目风险中的不确定性，我们可以认为不利事件发生的可能性，而损失则认为是不利事件发生后果。 房地产项目投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会、经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业，其不确定性伴随始终。由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此，国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。目前我国很少有企业建立自己系统的风险管理体系，社会上暂时也没有专门从事企业风险管理的咨询机构。所以加大了房地产行业的高风险性。 1房地产项目的主要风险 1.1投资决策阶段的风险 1开发区域风险：房地产的不可转移性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。 2开发物业类型风险：房地产的种类有公寓、高档住宅、普通住宅、别墅、办公写字楼、仓库、商业购物中心、酒店、旅游项目等，不同种类的开发项目具有不同的功能、用途与技术经济特性，因此具有不同的风险，例如：近几年来开发高档住宅的风险比较大。 3开发时机风险：因为经济发展的周期性，导致房地产产品的供求关系随时间发生变化。 1.2土地获取阶段的风险 1土地风险：土地风险主要来自于土地自然属性、社会属性和土地规划部门对土地使用性质和规划设计指示的不确定性。 2征地拆迁风险：购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。 3筹资风险。 1.3项目建设阶段的风险 在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等。 2房地产项目风险管理与控制 2.1风险分析 一般有三个阶段。一是风险辨识阶段找出风险因素，研究风险因素会成造成的后果；二是风险估计阶段，根据已有资料和经验对各风险因素可能发生的概率及对项目的影响