县长参阅(近期我县房地产市场动态调查分析).docVIP

近期我县房地产市场动态调查分析 2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势得到遏制，房地产市场进入调整阶段。2008年下半年以来，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策，对房地产市场产生了一定的积极效应。为进一步了解我县房地产市场现状和走势，县发展改革局通过问卷调查和重点调研，对房地产市场及企业做了深入分析。根据调查和相关资料显示，今年以来我县房地产市场总体上呈现“投资增长、销售回暖、房价稳定”的态势。 一、房地产投资明显增长。今年1－4月，全县房地产开发完成投资1.77亿元，同比增长81.9%，其中土地购置费4818万元，占投资额的27.2%，为上年同期的9.7倍，如扣除土地购置费等因素，房地产开发建筑安装工程投资1.29亿元，同比增长39.5%。全县房地产开发面积39.79万平方米，同比减少2.5%，其中小户型住宅13.41万平方米，占住宅开发面积的38.3%；联排、高档公寓1.28万平方米，占住宅开发面积的3.7%。 二、商品房销售趋向回暖。据相关部门统计，今年一季度累计销售商品房539套，建筑面积3.81万平方米，分别比上年第四季度增长136.4%和133.7%。其中1月份销售商品房212套，主要有一人单独购买峰景湾196套，存在销售的不可比性，2、3月份分别销售37套和94套，4月份全县销售商品房196套，建筑面积1.56万平方米，月度环比分别增长108.5%和100%，从销售趋势来看，销售量有逐月放大的势头。 三、商品房价格基本稳定。受市场低迷的影响，从去年下半年开始我县房价基本涨停，但也未像国内其他城市那样出现环比下降。去年6月县内商品房销售均价3866元/平方米，到12月底为4056元/平方米，今年1－4月商品房销售均价4080元，从均价来看，呈现稳步上升趋势，主要是受峰景湾海景房产、锦绣华府联排楼、碧水豪园连体联排等高价楼盘销售权重的影响。但从单个楼盘来看，商品房销售价格基本同去年下半年持平。 虽然，房地产市场近期出现了“小阳春”，一是积累的购买力部分开始在市场上显现，二是相关政策初步产生效应，但房地产企业家对房地产的发展趋势仍不乐观，楼市成交“回暖”状况能否维持尚难以定论。当前，商品房销售同比减少与投资的高增长形成明显落差，使得部分房地产企业资金回笼趋缓，资金缺口呈扩大趋势。1－4月，商品房销售面积和销售额同比分别下降66.1%和65.1%，目前全县尚有可售房源1797套16.37万平方米。如祥和嘉园在建的332套商品房，除开盘时销售37套，今年4个月仅售1套。资金方面从目前初步调查来看，除了亿金和三林公司的资金周转有些困难外，其他公司因房屋销售率相对较高，或通过其他渠道融资，资金周转暂无大困难，如新亚公司近期通过建行融得1.25亿元资金缓解了资金压力；华枫花园在建可预售的1018套商品房，已销售478套，销售率达到47%。从统计资料显示，目前房地产企业资金来源相对充足，1－4月资金来源3.57亿元，同比增长29.4%，但也不排除下阶段资金压力增大的可能，因为随着在建项目的推进，资金需求逐步增大，所以目前房地产开发中商品房库存量增加和企业资金短缺的困难和问题仍应加以重视。 为积极应对当前形势，促进我县房地产业持续健康发展，政府和企业家必须同心协力，着力抓好以下几点： 一、培育信心，拉动市场需求。当前我县房地产市场低迷，固然存在着前几年投资过热，待售商品房增多，需要时间释放的原因，但也不排除金融危机使人们对房价下跌的预期增大，受国内部分城市楼市特别是上海、广州、深圳等一线城市楼盘成交量萎缩，房价涨幅回落的联动效应影响，同时基于“买涨不买跌”的心理，居民对房价下降的预期增强，购房行为趋于谨慎，更多的购房者选择了持币待购，普遍存在观望的心态，从而抑制了房地产市场需求。在目前经济下行压力不断增大的新形势下，政府应正确引导房地产消费市场，加大基础设施配套力度，简化手续，提高效率。同时房地产企业也要加大宣传力度，提供更多的优惠措施，更好的服务项目，包括适当的打折等促销手段，拉动市场需求，刺激居民的购买欲望。从政策的出发点来看，政策的出台并不是为了刺激房价的上涨，而是为了促进消费，提升成交量，从而恢复消费者的购房信心。 二、多渠道筹集资金，确保在建项目顺利推进。随着2008年下半年以来房地产市场持续低迷，商品房销售量大幅减少，加上金融机构对房地产的贷款热情也随之减弱，贷款难度加大，使企业资金缺口增大，生存压力进一步加剧。建议相关金融部门降低开发贷款政策门坎，增加住宅投资开发项目的放贷规模，对在建普通住宅楼盘要优先贷款，防止出现烂尾楼现象，尽量避免开发企业因资金问题不能按期交房而出现退房，使一些信誉好、品行正的房地产开发企业能正