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第一部分 物业和物业管理 一、物业 一）物业 从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一个单元；相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。 二）物业的分类 根据使用功能的不同，物业可分为以下 4类： 1．居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 2．商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。 3．工业物业。包括工业厂房、仓库等。 4．其他用途物业。如车站、机场、医院、学校等。 二、物业管理 一）物业管理的含义 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所有人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体、国家。 二)物业管理的起源及我国的发展阶段 物业管理起源于 19世纪 60年代的英国 20世纪50年代传入香港 1981年广州在东湖新村实行物业管理 1981年 3月 10日，深圳市物业管理公司———深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理。 1994年 3月，建设部颁布了33号令，即 《城市新建住宅小区管理办法》， 1996年 2月，国家计委、建设部联合颁发了 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 三）物业管理的基本内容 1．常规性的公共服务 这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的住用人提供的最基本的管理与服务。其目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活工作秩序和净化、美化生活工作环境。公共服务管理工作，是物业内所有住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业有义务按时按质提供这类服务；住用人在享受这些服务时不需要事先提出或者作出某种约定。公共服务主要有以下 8项： (1)房屋建筑主体的管理: a房屋基本情况的掌握; b房屋修缮及其管理; c房屋装修管理。 (2)房屋设备、设施的管理: a各类设备、设施基本情况的掌握; b各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。 (3)环境卫生的管理 这是为了净化物业环境而进行的管理与服务工作。包括楼宇内物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。 (4)绿化管理 这是为了美化物业环境而进行的管理与服务工作。主要包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。 (5)治安管理 这是为维护物业正常的生活、工作秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括楼宇内外的安全、保卫、警戒等以及对各种突发事件的预防与处理，还可延伸为排除各种干扰，保持物业区域的安静。 (6)消防管理 这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括火灾的预防及发生火灾时的救护处理。 (7)车辆道路管理 这同样也是为维护物业正常的生活、工作秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括车辆的停放、道路的管理、交通秩序维护等。 (8)公众代办性质的服务 公众代办性质的服务指为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。 2．针对性的专项服务 这是指物业管理企业为改善和提高住用人的生活、工作条件而面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时可自行选择。专项服务的内容主要有以下几大类： （1）日常生活类 指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。 （2）商业服务类 指物业管理企业为开展经营活动而提供各种商业经营服务项目。包括商业网点的开设与管理，以及其他经营活动的开展。如开办小型商场、饮食店、理发店、修理店等；安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。 （3）文化、教育、卫生、体育类 指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育等 4个方面开展的各项服务活动。 （4）金融服务类 代办各种财产保险、人寿保险等业务等. （5）经纪代理中介服务 指物业管理企业拓展的物业代理和中介服务及其他的一些中介服务。 （6）社会福利类 指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作，如照顾孤寡老人、拥军优属等。这类服务一般以低偿或无偿方式提供。 3．委托性的特约服务 特约服务是指为了满足物业产权人、使用人的个别需求而受其委托所提供的服务。通常